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美国房产经纪人大逃亡

发布时间:2008-11-17 13:35:18


  美国的次债危机引发了房地产业的一片萧条,而就职其中的大大小小的房地产经纪人或代理人则首当其冲受到波及。他们的业绩直线下滑,很多人一年才能卖出一套房,收入大大缩水。严峻的形势迫使很多人另谋生路,离开房地产行业。同时,危机也引发人们对前几年美国房地产业过快增长、经纪人数量急剧膨胀的思考,有分析甚至认为,正是由于该行业的无序发展,才导致了今天的恶果。 近一两年来,美国房市不断下滑,虽然很多业主低价促销,情况仍然没有任何改观。靠买卖房子度日的经纪人和被套住的业主一样,日子也过得非常艰难。

  全美经纪人开会 请名人鼓舞士气

  在过去的几年里,美国的房地产经纪人一直被“两座大山”压得抬不起头来,一个是不断下跌的房价,另一个是直线下降的交易量。这种状况让经纪人的收入大为缩水,而且全国范围内从业人员也快速流失。更为悲惨的是,昔日风风光光帮别人买房卖房的经纪人自己也面临着房产被抵押的命运。

  当然,虽然越来越多的经纪人正在失去自己的家园,仍然还有一些人对未来持乐观的态度,认为房地产业的寒冬即将接近尾声。确实,这种情况有数字为证:在洛杉矶、迈阿密和凤凰城,在过去的几个月里,房屋销售量增长了大约三成。不过,这能否代表房地产业的未来走向,很多人存在疑问。

  不久前,美国国家经纪人协会召集全国的经纪人们聚在一起开了个会,慰藉他们的集体伤口,同时也博得一点社会支持。他们起了个很有希望的会议题目:“目标——成功”。会议还请了多位名人偶像到场演讲,鼓励士气,退役美国公路自行车赛职业车手兰斯·阿姆斯特朗到场演讲。他因从睾丸癌中康复过来后连续7次获得环法自行车赛冠军而闻名。会议上他现身说法,鼓励房地产人士在艰难时刻要选择 ,而不是害怕。尽管如此,出席会议的人数比一年前相比还是少了20%。协会负责人查尔斯·麦克米兰说,目前正在工作的经纪人的数量全国范围内已经下降了10%,目前的人数大约为124万人,而两年前的人数则是137万人。

  美国国家经纪人协会正在游说美国政府政府从贷款房主那里购买贷款点数,从而以行政手段降低抵押贷款利率。他们说这个项目将花费1000亿美元,能把全国范围内的房价推高4%。而且这个刺激性的政策应该在接下来12个月中一直执行。“华盛顿的想法是,要保持房地产市场向前发展,从而把整个经济带回到正常轨道上来,”房地产协会的首席经济师劳伦斯说,“所以我们需要趁热打铁。”不过,另一些房地产经济学家则质疑这个想法的有效性。

  昔日帮别人卖房 如今自家房被卖

  雪上加霜的是,全美的房地产专业人士称,和其他陷入债务危机的房主一样,越来越多的经纪人也正在被房地产债务缠住。弗吉尼亚的房地产经纪人雷·坎德尔说,最近,他被银行派去为一个被银行扣押的房子做个估价。当他到了地方看到门牌号时,才发现被银行扣走房子的人竟是自己的同事。当地的房地产协会正在设法筹集资金,来帮助陷入困境的经纪人。“现在房地产业陷入了一个艰难的境地,”坎德尔说,“我们大家都在想方设法去帮助那些受困的同事。”全美范围内的抵押房屋被银行收走的情况不断蔓延,其中有多少是房地产经纪人的没有一个确切的统计数字。一间提供免费抵押咨询的美国友邻服务公司发言人说,其组织目前已经帮助了大量的房地产经纪人努力保住自己的房屋。

  有意思的是,自己失去抵押房子的经历或许会让一位经纪人库珀成为一个更优秀的经纪人。他现在专门帮助那些资不抵债的业主卖房子。今年以来,他已经完成了18个这种交易,并有信心在下个月完成另外4桩交易。“我从来没有这么忙过,”库珀说。他现在要租房子住,不过仍然希望会尽快有足够的钱买一套自己的房子。他甚至在考虑要使用他的40万美元退休金来投资房产,“这或许是历史上难得一遇的置业机会,”他说。

  业绩下滑难以糊口 经纪人掀“逃亡潮”

  波特兰市房地产经纪人协会属下有大约7800名经纪人,而根据预计其中的15%将会辞工,具体的数字在元旦前后就会分晓,不过,10月31日,该协会还是向所有成员寄出了续约通知。该协会CEO凯西说,由于房屋销售量不断下滑,这些经纪人靠卖房子已经无法维持生活了,只有走人一条路。“我们很确切地知道的是,市场一直在走下坡路,”她说。

  俄勒冈州房地产代理机构报告称,截至七月底,该州的经纪人数量比两年前高峰时期有了大幅度的减少。美国知名房地产企业Re/Max总裁吉姆预期,当地的经纪人数量已经缩水10%,因为房屋需求量逐渐萎缩,房地产价值也在下降。没有一个房地产企业能够逃脱此次冲击,包括RE/Max。该公司上个月关闭了一个办事处,55名经纪人因此丢掉工作。该公司在波特兰的多间办事处也被关闭。吉姆称,“市场的艰难状况已经持续了一年半有多,苦日子还将持续一段时间。”

  三成代理年卖一套房

  去年,在佛罗里达州的一个地区,30%的代理人一年才卖出了一套房。当地的一位代理人詹尼特·杨说,代理人每天都“流失”。俄勒冈经纪人协会的报告称,在去年一年,持证的经纪人数量锐减了11.5%。大部分人都选择默默地走开,把身上的牌子摘掉就行了。当然也有大张旗鼓的,不久前,在亚历桑那州,有房地产业界精英发源地之称的RE/MAX公司宣布由于无法维持开支,一口气关了13个办事处,至少20名雇员以及数十名合同代理人下岗。

  房地产业前几年的黄金时段过去之后,全美成千上万名房地产经纪人如今每天都是人心惶惶,对未来没有一点把握和底气,麦玛红正是其中的一员。许多人参加其它的职业培训,或者干回自己的老本行,再不然就呆呆地守在办公室里,干等着房价反弹的一天。总体来说,这个队伍面临的困境恰恰曝露了这个行业多年来的不良发展是如何最终损害到美国经济的。   “幸存者”帮人租房度日

  一般来说,经纪人都没有一个保底薪金,其收入要从他们为公司赚得的佣金中抽取。也就是说,如果拉不到生意,他们可能一分钱也拿不到。奥兰多的霍伯纳说,仅去年一年,他手下已经有一大批经纪人失去了房子;许多人也已经决定要离开这个行业。在过去的两年里,他的办公室里的经纪人数量从170人减少到130人。过去两年的市场不景气也迫使他不得不削减开支。他关掉了四间办公室的一间,还停止了大部分的印刷品广告。为了生存,霍伯纳说,许多“幸存”的经纪人工作内容都有了变化,从住宅楼的销售转到了商用楼的交易上,或者帮人寻租上面。“现在做成一桩交易可不像以前一样容易了,”霍伯纳说,“不过人们总有找个地方住。”

  美国经纪人协会称,美国人现在仍然很愿意到房地产业工作。不过,该协会也承认,增加的人员基本上是那些没有太多专业知识的代理人,他们都想逆市捞一笔,并不能说明整个行业在增长。专家称,越来越多的资料表明,在很多地方,尤其是市场受重创的地区,有大量的房地产代理机构已经关门大吉。

  在亚特兰大,有人申请经纪人许可证,有人放弃经纪人许可证,不过目前,放弃的人要比申请的人多得多。从全美的平均水平来看,房地产代理的收入在近两年有很大的回落。

  行业膨胀过快 经纪人鱼龙混杂

  房地产行业的工作大军中,有重回工作岗位的师奶级人物,有干了一辈子工作退休的老工人,还有由于现金短缺而想过来大赚一笔解困的投机青年人。实际上,一直有一个说法称,在该行业中,只有4%的代理人把其当成第一职业来做。虽然不断地招人,不过其门槛并不高。许多人被录用就是因为他们人还不错,在当地认识不少人。其中不少是退休者,他们对这个行业知之甚少甚至一窍不通。录用这些人时,雇主们大都对他们有一种不切实际的期望;为了充实队伍不惜放弃基本的价值标准,最终使得这些新科代理人队伍变成了整个行业的不治之症。

  在乔治亚州,房地产行业一度拥有4.8万名经纪人。事实证明,其中的很多人都是混水摸鱼。而房地产公司还要给他们付出大量的培训费。达拉斯一位经济师迈克尔·戴维斯称,他对于许多代理人、掮客以及投资人违法常理,把大宗的钞票直接投入到唯一的房产上面的做法深感震惊。“我不知道他们是不是白痴或者过于乐观,或者两方面都有点。”

  在房地产业发展的高峰期,许多人投身其中,作为自己的第二、甚至第三职业。正如小说家理查德·福特在其作品中虚构的人物新泽西房产经纪人弗兰克·巴斯康伯一样,被这个行业的一时盛景所吸引而盲目地投身其中。

  一头扎进这个行业,才知道前景并没有想像中的那么好;这次危机也会让很多想以此为生并发大财的人大受打击。不过,一个很大的问题是,这些失业的代理们所拥有的工作经验和技巧不一定能够应用到其它职业上。加利福尼亚正在准备就900万美元的联邦再就业培训金的事进行听证,以期帮助9月份以来房地产行业的大约6000名失业人士。

  不合格经纪人引发了行业灾难?

  一些颇具投资价值的房产交易的暴跌给许多曾经豪情万丈的经纪人们上了很好的一课。这个教训的根本就是,少数如何连累了多数。当人们关注的焦点都放在了次贷市场以及那些还不上的贷款时,经常会忘掉九成五的美国人是按时还贷的。当然,丧失抵押品赎回权的情况太多太糟糕了。正是这5%的人口带坏了整个的房地产系统。已经发展了几十年的华尔街公司几个月内就蒸发了。

  房地产的代理人或经纪人还应该看到另一个教训,那就是,这个小部分让他们饭碗不保,毁坏了公司与客户的关系,搞乱了整个市场的秩序。很多房地产公司也落得了与那些所谓的精英的华尔街公司一样的下场。

  据称,次贷代理人一般都是经纪人雇佣的,缺乏基本的销售经验以及应付房地产行业的专业能力。少数的代理人无法很好地执行上级或经理的要求,更糟糕的是,无法对客户的需求做出恰当的反馈。这是美国房地产业一个必须面对的癌症。是把每一个不符合要求的代理全都一炒了之?还是大度地容忍这些人的一切?他们看房迟到,开会迟到,不回电话、电邮,不接受培训,抱怨一切,工作被动,一周五天都做不满,使用98年的手机,对新技术视而不见;另一方面,参加所有有免费招待的经纪人会议,公司的宴会也一次不落,按时领取佣金支票;就算佣金只差五美元,他们也会大声地抱怨,在主管办公室前闹来闹去,不停地说着一年中他们唯一做成功的一次或两次成功交易,十遍二十遍地提出同样的问题……这类的情况并不少见,而且房地产机构似乎都是默认的,很少会炒掉他们,让更优秀的人来做这份工作。房地产经纪的悲惨故事

  在美国房地产业最兴旺发达的时候,许多人加入了房地产中介、房贷发放、房产估价师、验房师、的大军。但现在,次贷危机导致房地产泡沫破灭,这些靠房地产吃饭的周边行业自然也要一起经受“行业寒冬”的煎熬。他们不得不节衣缩食,或者同时干两份活,更多的人则是辞职另谋出路。

  案例1

  手头房源能转手就转手

  凯伦·布什2005年开始在西雅图的一间公司做经纪人,当时也是房地产业的兴盛时期。现年40岁的凯伦手上有一些待售的房源,她已经把它们转给了其他代理人。她还持有房地产工作许可证,不过九成五的生意都转给别人做了。

  “我刚开始做的那一年,情况仍然非常好。不过从2007年夏天开始,滑坡的迹象就非常明显了,”她说。

  案例2

  以低于抵押房产的价格卖房

  在过去的一两年,27岁的房产中介约翰·库珀日子很是艰难。这位来自加利福尼亚州的中介几年前进入这个行业,当时正迎来该行业的一次发展高峰;而到了2006年,他的业绩就开始直线下降。接下来,他自己的房子也保不住了。他是用分期付款买的房,月供利率是可调的,结果从月供1300美元涨到了2000美元。库珀欠的钱远远超过了房子本身的价值,于是他只好将房子抵押出去,并且丧失了赎回权。

  最近,他又开始忙起来了,不过所做的事都是所谓的低价销售(也就是说,销售的价格低于抵押房产的价格)。这种工作比卖房子更为繁琐,需要多花两倍甚至三倍的时间才能搞定。“投资者们一般都对这种交易不大感冒,因为花的时间太多了,”库珀说。

  案例3

  急忙卖房摔掉房贷包袱

  加利福尼亚38岁的的房产中介塔拉·艾伯特在今年年初,就被迫把她的房子推向市场。目前,她的房子还没有卖掉,不过她已经很确定,几年前,为了买这套房子而付出的7.5万美元几乎收不回来。“情况就是这样,”艾伯特说,“这是生活的一部分,我不想被这套房一直缠住了。

  案例4

  行业式微只得另谋出路

  在亚特兰大的高高低低的郊区带人看房子三年之后,蒂·麦玛红终于告别了这个行业。虽然,告别这个已经做了三年的行业让她有点失落,不过当她完成最后一笔生意时,这位两个孩子的妈妈还是感到一阵轻松。“现在我可以最终把自己的房子买回来了,”她说,“对未来的生活虽然还有些担心,不过现在还是感到很快乐。”亚特兰大的“前经纪人”麦玛红,仍然保存着漂亮的资料本,还有许多卖房子时使用的工具也留着。她说,“我正在等待一个‘复出’的机会。”她计划想到学校里做一个科学老师。

  乔治亚州的托马斯·班尼克本来是一位电脑开发人员,结果他花了一个夏天的时间围着一幢公寓大厦忙活,卖房子,而这曾经是一份非常不错的活计。后来,亚特兰大房屋市场光景不再,他的野心也随之归零。现在,他又回到了电脑行业。他很乐观地说,其实,房地产业的萧条,逼得经纪人、尤其是不怎么样的经纪人重新审视一下自己的能力,重新规划一下自己的未来。

  案例5

  公司大裁员 地产经纪人心惶惶

  国王郡是美国华盛顿州人口最多的郡,郡政府所在地位于华盛顿州最大的城市西雅图。从今年1月到9月,国王郡只有1万7千零97座房屋被成功出售。根据一份研究报告指出,这个销售额与去年同期相比,下降了36%;与2006年同期相比,它下降了41%;而与2005年同期相比,它下降了47%。这里的房地产销售业绩可说是一年不如一年。

  今年36岁的辛妮亚·庞或许是这种美国式“泡沫”最典型的牺牲品,因为她“有幸”亲身经历了美国最大的两次“泡沫”——2001年美国“科技泡沫”破灭时候,她丢了在电信公司的工作;就在这个月,她又栽在“房地产泡沫”,成为西雅图瑞芬房地产中介公司裁掉的20个员工之一。庞伤心地说:“我热爱我的工作,瑞芬就像个大家庭。(被裁员)让我就像与亲人生离死别般难过。”

  瑞芬公司的总部设在西雅图,是华盛顿最大的房地产商。它最近的裁员决定成为当地的新闻头条。其他的房地产中介则采取了比较温和的做法,他们给旗下的房地产经纪发放部分佣金,让经纪们自行决定去留。卡萝·亚历山大是温德米尔房地产公司孟贝克分办公室的经纪,她才入行3年。从去年开始,亚历山大所在的办公室已经有10%的人辞去工作,而她的业绩也下降了三分之二。她说:“除了房产经纪的工作外,我的许多同行不得不同时在零售业做临时工。我的一个同事还要搬到地下室住,把楼上租出去。”

  行业经历“寒冬”中介“大鱼吃小鱼”

  房地产业衰退让许多中介和经纪人退出游戏。西雅图-国王郡房地产经纪协会今年8月仅剩会员8219人,与去年同期最鼎盛时期比减少了1000人;而该地区的房地产中介机构今年只剩25871间,比去年高峰时期减少了7.3%。其中,最近5年才“入市”的本地中介公司受到的影响特别严重。拥有25年行业资历的经纪人罗恩·斯帕克说:“这些刚刚做起中介生意的公司往往经受不住房地产业衰退的打击,他们没有足够的资源和经验应付困境。”

  在世道不好的时候,小公司被大公司兼并是在所难免的。今年夏天,高威尔-班克-拜恩公司已经收购了玛桂尔山公司旗下的10家小公司。而许多在小型或独立中介公司干的经纪人也蠢蠢欲动,希望跳到大公司,斯帕克说:“他们现在只想要稳定的生活。”丝黛西·切丽斯2000年才开始在玛桂尔山公司做房产经纪人,今年6月,在玛桂尔山被收购前,她跳槽到高威尔-班克-拜恩。她说:“我早就想到拜恩这种大公司了,在这里工作让我更有安全感。”

  尽管大公司能提供更稳定的平台,但并不是人人都想到大公司干。与在小房地产公司做的经纪人相反,一些大公司的经纪人却在寻找小公司,因为小公司抽的佣金更少。麦克·沙恩是一间小房地产公司的老板,他旗下并没有多少员工流失。穷则变,变则通。沙恩说:“为了增加收入,我们的经纪除了卖房子外,还提供许多附加服务,比如装修、木工等等。”尽管如此,他还是预计,年底将会损失3到4名员工。

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