个人卖房先请人测量
发布：杭州房产网[www.FC571.com]
发布时间：2004-6-23
■中介公司实勘工作尚未规范
曾经通过中介公司卖房的业主，一定都接待过中介公司的经纪人上门看房。这便是中介机构的实地勘查。在二手房买卖过程中，中介公司要对房主的产权认真审查，主要是看房屋权属是否清楚，房屋能否上市。此外，中介公司还必须到物业地点做必要的调查，以避免纠纷。目前，北京市有规模的中介公司都能进行物业的实地勘查，但是，多数房地产经纪人在实勘工作中仅采用“目测心记”法，在房主家走走、看看、问问，便算实勘了。记者上周六随置业家园房屋置换有限公司的房地产经纪人，实地勘查了一处房屋。
据该公司一位评估师介绍，正规的实勘不仅规范了中介服务，而且是一种对购房者负责任的行为。另一位房地产经纪人则表示，实勘的目的有二，一是在业主不知道自己的房子值多少钱时，由公司评估部按照实勘内容计算出评估价格，可以指导业主对价格加以调整；二是一旦有客户来买房，公司将向他介绍详细的实勘情况，在客户对房屋的基本条件满意时，公司才会带客户去看房，这样做，减少了客户反复看房的的次数，还加大了交易的成功率。那么，一个规范的实地勘查是什么样的，有哪些程序，采用什么方法？就让我们到曾女士家去体验一番。
■实地测量是对卖方
买方都负责的做法
曾女士在大兴西红门镇的兴都苑有套建筑面积为55.85平方米的空置房屋，准备出售。6月23日，记者和置业家园的房地产经纪人小刘来到曾女士在大兴的这套房子。小刘先检验了业主的房产证，曾女士还主动拿出购房合同、物业委托合同等相关证明让小刘看，小刘抄录了房屋产权证号及业主的姓名、身份证号、联系电话。小刘说，这是为了保证房子的真实性。随后，小刘用皮尺分别测量了卧室、厅、卫生间、厨房、阳台及两个壁橱的长度和宽度，并记录了这些数据，小刘告诉记者，这些数据是用来计算使用面积的，因为购房者看重的往往是房子的使用面积。他又指着厨房、卫生间的通风道说：
“这个面积要减去，不能算在使用面积里。”于是，小刘又量了量通风道的长和宽。根据上述数据，小刘计算出曾女士的房子有41.43平方米的使用面积。
■填写一份详细的实勘登记表
有助于旧房的交易
实地勘查不可缺少的一个环节就是房地产经纪人要在业主的配合下，填写一份《委托评估物业市场价格实勘登记表》。小刘与曾女士坐在餐桌旁开始填表。登记表有两张，表一记录的都是房屋的基本情况，其中包括业主及代办人信息、房屋使用现状、产权类型、户型、物业性质、建造年代、房屋结构、朝向、各房间面积、小区物业情况、建筑面积、使用面积、公摊面积及业主的自报单价和总价，同时，经纪人要绘出物业位置图和标准户型图。表二是对房屋的各项影响因素的调查，可概括为区域因素、个别因素。区域因素有：土地等级（分为八类）、交通（周边的公交车、巴士车、地铁情况以及物业500米内有无停车位）、物业地点离大型商场有多远、生活设施（副食百货、菜市场、餐厅、银行、邮局）是否齐全，距住宅1000米以内的文体设施（医院、文化馆、电影院、书店、体育场馆、幼儿园、中小学、公园、绿地、河流湖泊）有哪些。个别因素包括建筑结构有无地基墙体承载能力、不均匀沉降、墙体裂缝、墙面渗水等现象，屋面、卫生间、厨房的防水功能如何，房间的门窗、上下水、供暖、煤气、热水器、电源、电梯、消防情况。
此外，还要调查房屋是否有电视频道、电话、保安监控及计算机网络。最后由经纪人给出房屋结构成新和装修等级的综合评判。经过大约10分钟的时间，这两份表格填好了。小刘将把表格送回公司的评估部进行综合评估，然后上网，为业主寻找买主。
■规范服务促成了
旧房的交易
登记表填好后，小刘又拿出一份质量跟踪卡，让曾女士填写。据小刘介绍，由于今天是他第一次与业主见面，希望通过这份跟踪卡，同业主保持联系，也便于业主、客户对他们工作进行监督。
据了解，置业家园仅在上周就成交了六七套房屋，这与其良好的信誉是分不开的，而良好的信誉来源于规范的服务，其中，细致、正规的实勘工作自然起着不可低估的作用。正如业主曾女士所说，找中介，就要找有信誉、比较正规的中介公司，否则，价格不合理，会有一种“挨宰”的感觉。置业家园的做法无疑为北京市的中介机构提供了很好的经验总结。中介市场呼唤正规的旧房评估，购房者需要规范的服务，因此，中介公司要从点滴小事做起，真正为客户的利益着想。
北京青年报 黄兰
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