闲房出租出售哪个合算
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2004-6-23
如果您手中有闲房，出租和出售哪个收益更高？在此请本市房屋放心中介“我爱我家”的有关专家为您算一笔账：
以一套65平方米的两居室为例，假定这套二手房今年市场售价约30万元：
（1）选择出售，可一次性获得现金30万元。用比较保险的方式，以一年定期方式存入银行，一年后可获利息为4752元。其出售投资一年后的总资产值约为30．5万元。
（2）若选择出租，则其前提条件是出租一年后的总资产值大于出售再投资一年后的总资产值，即本案例中出租一年后的总资产值大于30．6万元，这样选择出租房屋才比较合适。
计算公式：出租一年后的总资产值＝出租后房屋当年市场价＋出租净收益
出租后房屋当年市场价＝房屋原市场价－折旧价±市场影响价
出租净收益＝月租金×实际出租月数－相关税费
如上例中房屋假设月租金约1500元／月，空置期一个月，则年租金收益为1500×11，即16500元。年租金收益中还要减去租赁证办理手续费50元、缴纳房屋出租综合税1204．5元及房屋的物业管理费1000元等相关税费，剩下为该套房屋的出租净收益（不含个人所得税），即：房屋出租净收益＝16500－50－1204．5－1000＝14245．5元。
而出租后房屋当年市场价则为30万元减去房屋使用1年的折旧费用6000元（即30万×2％），再加减由于市场原因影响的价格上涨或下调，例如该房屋周边新建楼盘价格下降导致该房屋市场价格下降10000元。故：
出租后房屋当年市场价＝300000－6000－10000＝284000元（即28．4万元）
该房屋出租一年后的总资产＝284000＋14245．5＝298245．5元（即约29．8万元）
房屋出租一年后的总资产29．8万元明显低于该房屋出售再投资一年后的总资产值30．5万元，因此对于该套房屋而言，出售再投资是最佳的处置方式。
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