建设部关于《商品房销售管理办法》的解释

　　建设部住宅与房地产司副司长陆克华在日前举行的新闻发布会上，
对《商品房销售管理办法》涉及的几大问题向消费者作出解释。
　　一、“定金”：退还没商量
　　房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用是目前较为
普遍的一种做法，并常被冠“定金”、“押金”、“保证金”等名称，
但对如何返还却都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些
项目本身就不具备销售条件，因此一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，
已交付的费用很难退还。
　　《办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得
销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房
销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收
取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房
价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买
受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
　　二、改变设计：购房人有权退房
　　商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝
向、有关尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，实质上是对购
房者权益的一种侵害。但消费者要想退房就没那么容易了，扯皮是常
有的事。
　　《办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设
计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合
同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开
发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权
在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到
达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此
引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，
买受人有权退房。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　三、面积“缩水”：3 ％是个“坎”
　　面积纠纷是目前消费者投诉的热点之一，它的产生除了有关计算
规范等制度不健全的原因外，主要还是部分不法开发商出于牟取私利
的有意欺诈。面积“缩水”的受害者即购房者要么没有得到应有的面
积，要么得了不该得的公用建筑面积，或者得了自己并不想要的面积
而需要增加购房价款。
　　为解决面积误差问题，《办法》增加了新的计价方式，既可以按
套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，还规定
合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，
合同未作约定时，3 ％之内的部分多退少补，超过3 ％的部分，由房
地产开发企业承担，不足3 ％的部分，由开发企业向购房人双倍返还
该部分房价款。
　　四、产权证：不能拖着不办
　　目前购房人“办证”难的主要原因之一，是房地产开发企业不能
及时对已竣工的房屋实施测绘，不能及时将应由其提供的办理产权所
需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。
　　为了确保及时办理产权登记手续，避免开发企业与产权登记机关
互相推卸责任，《办法》还规定，房地产开发企业应当在商品房交付
使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送
房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买
受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
　　五、样板房：不能挂羊头卖狗肉
　　商品房销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商
品房、吸引购房人的主要方式。由于虚假广告的误导，常出现“货不
对板”现象，购房者得到的商品房与广告宣传的不一致。《办法》从
两方面对此进行了规定：一是房地产开发企业、房地产中介服务机构
发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房
地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科
学、准确；二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房
销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中
约定。另外，为了解决消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，
《办法》还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当
说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说
明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。