房地产的租赁权能不能进行抵押，经常有金融机构的工作人员对此问题进行咨询。在担保法或是房地产抵押管理办法等有关法规中，没有关于租赁权抵押的规定。房屋土地管理部门在办理抵押登记时，只是对房屋产权的抵押予以办理登记手续，而并不对租赁权办理登记。
那么，租赁权能不能够作抵押进行担保？这个问题较为复杂，不能简单地说租赁权不能抵押，也不能说租赁权可以抵押，实际上租赁权的抵押是有条件的。
例如甲公司将乙公司拥有产权的厂房或大楼租下20年，一次缴清房租，并投资上千万对该厂房或大楼进行装修改造，然后进行营业（或作饭店，或出租写字楼）。而甲公司现在欲将其租下的并进行投资装修的大楼作为抵押物抵押给金融机构以做担保。像上述抵押活动许多金融机构都曾遇到过。
这样的抵押实际就是甲公司将其租赁权进行抵押，租赁权本身就有其价值。租赁权本身也能产生并增加价值。但问题在于抵押的法规中都没有关于租赁权抵押的规定。而且抵押要进行登记，作为租赁权的抵押到房屋管理部门去进行登记时会遇到问题。因为抵押登记秩序是法定的，否则是无效的。而租赁权的抵押登记又行不通，对于这样的问题该怎么进行处理？
如果真遇到该种情况，就需要作为原房产所有权单位的乙公司予以协助，甲乙公司共同与金融机构签订一份房产抵押合同。因为甲公司已经对乙公司原有房产进行投资装修，原房产的价值已经大大增加，所以该房产租赁权的抵押实质上是一个房产抵押，即甲公司要以乙公司同意抵押该房产的前提。只有这样，抵押的登记手续才能完成，否则，租赁权的抵押只能是纸上谈兵。
租赁权的抵押是非常复杂的，应该说目前在法律规定上仍是个盲区，在抵押过程中会遇到一些法律障碍。但在实际生活中，确实又有许多类似甲公司的情况出现，而且有的租赁权确实有其本身的经济价值，而且有时租赁权收益颇丰。例如甲公司向乙公司租赁20年期的大楼，每月租金100万元，经装修后再分别向外转租出去，每月固定收取租金200万元，实际上租赁权的价值每月至少在100万元。
上述情况并不少见，对于这样的租赁权的抵押在法律上是否可行，怎样签订抵押合同，办理抵押登记，在法律上是值得深入探讨的。
虽然不动产作为抵押物比起其他抵押物来说，更让人能够接受，但并不是说所有的不动产都能作为抵押物进行抵押担保。因为不动产的种类较多，每一种类的不动产因其不同的法律关系都有其特殊性，所以在遇到不动产抵押的情况时，一定要区别对待，谨慎处理。
以下就是一些不能作为抵押物的不动产：
1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺院等公共福利事业的不动产。
2、军队的房地产（一般是不能作为抵押物的）。
3、有产权纠纷的房地产。
4、产权关系不清的房地产。
5、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产。
6、由国家计划即将拆迁的房地产。
7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产。
8、没有地上建筑物的农村集体土地（不包括荒山、荒地等）。
9、已作过抵押但未经前抵押人书面同意的房地产也不能重复抵押。
10、违章建筑，或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物等。
上述十类不动产都属于不能作为抵押物的不动产，这类不动产即使在抵押双方签了抵押合同，也办不了抵押登记手续，所以是无效的。
由此看来，不动产抵押活动看起来简单，实际上操作起来却十分复杂。如果分不清抵押物的性质，看不清抵押物所属的法律关系，很可能使抵押权人的利益受到损害。
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