如何办理私房出租

　　据北京市国土资源和房屋管理局二处黄处长介绍，根据有关规定，私房出租给本市居民的出租者需携带房产证，与承租者签的租赁合同、身份证等证明去当地区、县房地局进行申报登记备案，之后领取由市国土资源和房屋管理局统一印制的《房屋租赁许可证》。需要指出的是在这一环节中，书面租赁合同是必须经过的法定程序，只有双方签订了书面协议，才能有效地保证租赁双方的权益。法律不承认口头协议。

　　◆ 出租给外地人要先去公安机关领取安全证

　　私房出租给外地来京人员的，一般要求外地来京人员去当地公安局接受安全检查。外地来京人员无《暂住证》，育龄妇女无《婚育证》等情况的，属安全不合格，任何单位和个人不得向其出租房屋。也就是说，需先取得安全合格证，方能去当地房地局办理登证备案手续。另据了解，私房出租给外地人的，出租人需另外交纳租金的2％作为手续费，租期不到一年的，按实际收取租金的2％交纳手续费。

　　◆ 出租给外籍人登记时分两种情况

　　据黄处长介绍，私房出租给外籍人在办手续时分两种情况。一是性质为外销房的私房；一种是内销房的私房。作为外销房的私房出租给外籍人，无需到国家安全部门审核出示安全证明，便可到市国土资源和房屋管理局办理登记备案手续。而作为内销房的私房出租给外籍人，必须先办理安全合格证明，方可再行办理登记手续，领取《房屋租赁许可证》。

　　但不管外销房还是内销房，只要是出租给外籍人员，出租人都需交纳相应手续费。

　　◆ 去当地税务局交纳有关房税

　　据北京市地税局有关负责人介绍，个人出租房屋应携带房屋所有权证或房产共有权证、国有土地使用证和租赁合同等有关资料，主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、印花税、个人所得税等。地税机关将出具有关票据。

　　据了解，税务机关只负责征税，而不负责有关私房出租资格审查、登记备案和出具安全证明手续。上文提及的读者去地税机关登记被拒理属正常。

　　◆ 未登记已出租的私房可直接去税务机关交纳房税

　　据有关部门负责人介绍，北京私人出租房屋的行为比较隐蔽，除了有关税赋不尽合理外，另一个原因就是，不太了解北京市私房出租的有关程序。有关部门将加大征税的力度，并对偷税漏税行为严加打击。市地税局有关负责人表示，对于那些未履行登记现将私房出租的人，如果不清楚具体手续，可直接到地税机关，补交相关各税。因为只要出租就有纳税的义务，地税机关便有征收的权力。

　　至此该出租人尚未取得合法出租身份，只需到有关部门办理登记手续。

　　◆ 税费代征单位各区县情况不一样

　　由于征收税款的工作量太大，私房出租行为比较隐蔽，税务机关除了自身征收税款外，还采取了委托代征的办法。如与房屋管理部门联合，出台了加强出租房屋税收征管的办法，委托其代征出租房屋的税款，除此之外还加强与涉税的其他部门的联系，分别委托街道办事处、公安局等部门进行代征工作。

　　目前，北京各区县私房出租税款代征单位情况不一样，有的区县是委托当地房地局，有的则是街道办事处，或公安分局外管科。

　　按规定，代征单位应与委托人即各区县地税部门签订《委托代征协议书》并取得地税部门发放的《委托代征税款证书》。

　　◆ 《房屋租赁许可证》使用有规定

　　按规定，《房屋租赁许可证》标明许可出租房屋的间数、面积、使用性质和核准居住的人数。《房屋租赁许可证》应当悬挂在出租房屋内的明显处。该证实行年检注册制度，禁止伪造、变造、涂改、转借、冒用、买卖。出租人需要变更《房屋租赁许可证》核准项目的，应当向发证机关申请办理变更登记手续。

　　《租赁许可证》是房屋出租合法化的标志，没有此证的私房出租行为都是非法的，出租者和承租者都要面临相当大的风险。据悉，北京多数出租房是无证经营。

　　◆ 已购公房出租暂时视同私房出租

　　据了解，已购公房出租时，按理应将租金中所含的土地收益上缴财政，上缴的标准，有关部门正在进一步拟定，在土地收益上缴具体办法出台之前，暂不用交缴土地收益，出租者只要按规定缴其他几项税款即可。

　　另悉，建设部等有关部门决定全国私房出租房税由明年1月1日起要大幅下调，由原来的15％－30％左右降至7％－15％左右。这正是通过私房出租收益的好时机。业内人士认为，在需求和供给市场都很大的北京，不久将迎来出租登记的高峰。