杭州地下空间产权管理规范呼之欲出
众所周知，购买地下车位是不能办产权的。假如你购买了地下车位，开发商会和你签订一份车位使用权转让协议，但由于地下车位没有土地使用权证，显然也是办不出产权证的。虽说，从法律角度讲，你若要将车位再度转让，只要和下家再签一份使用权转让协议，这也是有法律保障的。但现在一个车位动辙20万元，这么一大笔投资却没有产权证，心里难免不安。
随着私家车的日渐增多，购买地下车位的人也越来越多，地下空间的产权问题日益突出。记者从杭州市国土资源局地籍处了解到，省国土资源厅目前已出台了《浙江省土地登记办法实施细则》，其中，对地下空间使用权的确权作出具体规定。经过多轮探讨，地下空间使用权的确权、登记发证等问题已基本形成共识。杭州市国土部门也正抓紧相关操作细则，目前，相关细则已基本定稿。
即将出台的杭州市地下空间产权管理规范究竟是怎样一个“庐山真面目”？记者就一些相关热点问题采访了杭州市国土资源局地籍处处长蔡兵备。
关注一：地下车位商铺都将有偿使用
记者：据了解，在此之前，城市地下空间都是无偿使用的。以后，城市空间将实行有偿使用和无偿使用相结合的制度。那么，哪些地下空间属于有偿使用范畴？
蔡兵备：国家依法实行国有地下空间有偿使用和无偿使用相结合的制度。对投资进行公用设施建设的给予无偿使用，如人民防空工程、公共交通建筑等。对以经营效益为主要目的的，地下空间开发使用单位或个人应当实行有偿使用。任何单位和个人未经城市城下空间开发利用主管部门批准，不能在地表以下擅自修建建筑物。
点评：对个人来说，此类经营性地下空间最常见的是住宅和写字楼的地下车位。现在车位大多为地下车位，由业主个人购买。另外，随着地下商业空间的出现，地下大型商场和小面积商铺也将被列入有偿使用范畴。
关注二：出让价＜同地段地价的一半，出让年限最高50年
记者：若实行地下空间有偿使用，土地出让金、出让年限与地面空间有何区别？
蔡兵备：目前，地下空间使用权的出让价格评估是一大难题。在起步阶段，可以参照地面价格评估的方法来确定地下空间使用权的出让价格。根据有关方面的调查，地下空间使用权的出让价格一般可参照同地段土地价格（或楼面地价）的三分之一至二分之一确定底价。哈尔滨是按照20％的比例制定出让价格的。至于土地出让年限，应按用途确定，最高年限为50年。
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地下产权管理·背景
以前，由于我国城市地下空间开发利用规模尚不够大，尤其城市土地两权分离的实践时间尚短，因此，国家对城市地下空间产权问题尚未有明确规定。目前，城市土地的利用已从地表扩展到地上空间和地下空间。向高空发展有高层建筑，向地下发展有地下商场、停车场、地铁等。相应的土地权利也随之扩大，但我国城市土地市场中出让的土地使用权，并没有明确其上下空间的范围，影响了城市土地高效利用，影响了土地市场的发育和发展。
地下产权管理·产权登记
据蔡兵备介绍，地下空间（净高在2．2米以上）使用权的产权登记，包括出让、转让、抵押、继承、赠予等，可以参照现有地面的相关法规条例等进行。
●独立使用地下建筑物
经依法批准独立使用的地下建筑物（不与地上建筑物连为一体），其土地权利可确定为地下空间土地使用权，具体登记时，可以参照现有地面的相关法规、条例等进行。其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏上标明相应地上土地使用权的特征。
●非独立使用地下建筑物
与地上建筑物连为一体的地下建筑物，如果明确连同地面土地使用权开发使用的，可作为一个整体确定土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。还有一种可能是地上、地下空间分别确定土地使用权。地上空间领国有土地使用权证，地下空间领地下空间土地使用权证。
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