房屋租赁的备案与转租制度
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2004-1-14
房屋租赁合同登记备案
房屋租赁合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项重要内容。实行房屋租赁合同登记备案一方面可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定；另一方面也可以有效防止国家税费流失。
（一）申请、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后xb日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：
1.书面租赁合同；2.《房屋所有权证书》；3.当事人的合法身份证件；4.市、县人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管的房屋，还须提交代管人授权其出租的书面证明。
（二）登记备案
房屋租赁登记备案包含着审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括：
1.审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；2.审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；3.审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；4.审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；5.审查是否按有关部门规定缴纳了税费。
房屋租金标准
房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利益等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地经济发展水平和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准由租赁双方协商议定。
《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”《租赁管理办法》中规定：“土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布新的规定时，从其规定。”
转租及对违法行为的处罚
房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。《租赁管理办法》规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。”承租人在租赁期限内，如转租所承担的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须由出租人在合同上签署同意意见，或有原出租人同意转租的书面证明。转租合同也必须按照有关部门的规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租人双方协商一致的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租人双方协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
《租赁管理办法》规定，有下列行为之一的，由市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：
1.伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；
2.不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款。
3.未处得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
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