物业税改革，拉动房市新动力
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2004-2-4
十六届三中全会中“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”的提法，引起了社会上的一些争论，并可能对中国正在健康持续发展的房地产市场产生重要影响。目前我们虽然还不知道这一重大改革的实质情况，但却知道现行的房地产有关税费应该进行改革了。
税收改革要有利于住房条件的改善
在世界各国的住房政策中都没有让全部城镇居民都能购买住房的要求，住房发展条件最好的美国至今其私有化住房率也不足70％。中国的住房政策也应该这样——重要的不是让所有居民购买和拥有自己的住房，而是让居民能居住在不管产权归谁，但有较好生活条件、能提高生活居住质量的住房之中。
1978年的住房建设政策首先是要解决“有房住”；1992年之后住房生产制度的改革和土地制度的改革加速住房的生产，多种方式解决“有房住”问题；1998年货币化分配要解决住房不再依赖于国家和企业的问题，同时形成了住房增量和住房标准提高的市场；2003年18号文件则要解决住房制度市场化和建立住房社保体系的问题。至今尚没有一个完整而长期有效的住宅法或住房制度，但已基本形成了部分人购房、部分人租房、从二手房交易向一手房过渡、从租房向购房过渡的改善住房条件的格局。因此，税收的改革会从两个方面考虑：
其一，首先解决有房住的低水平过程问题，那么最基础的就是解决租房的税收问题。按现行的税务规定，房屋出租的综合税率高达34％左右，个人住房出租的税率减半后约为17％，部分城市如上海、北京等，单独将个人住房出租的税率降为综合税率为5％，但国家的税务规定并未做相应修改。如果物业税增加，将可能大大提高出租住房的税收支付，当考虑房屋出租时就必然要考虑出租房屋在保有期间的税费和成本。
其二、要解决购房者的税收负担问题：(1)力争降低购房的初始门槛，如70年的地租分期支付问题，如在购房时一次性先行支付和分期在购房后支付两者之间的差异巨大。(2)降低购房者各种交易环节中的税费，使因交易产生的各个环节中的税费起到降低初始购置门槛的作用。(3)提高个人购房的支付能力，如减免个税政策，使初始购房的压力降低，并具备多次置换的条件。(4)降低物业管理的服务税费，使房屋使用、运行、维护的费用降低。
当租、购房的税收政策有利于调动消费欲望时，税改的最优效果才能促进经济的增长与发展。虽然税率、税基都可能减少，但如果交易的活跃程度激增，那么，实际的税收并不会因减免政策而减少。同样，为解决我国城镇住房问题、提高城镇居民生活质量而采取的税费优惠政策，不但不会使总体的税收水平下降，反而会刺激市场的发展而创造更多的税收。反之，当经济发展不活跃时，税收—定是下降而非增长的，中国股市中交易税费的多次调整也正说明了这个道理。
改革应考虑现有税收的综合情况
现有房地产行业的税收中多种税收关系均相关联，税收改革的基础应从我国住房制度的角度出发，优先保证居民不止有房住，而是要随着经济的发展，使居民能有好房住，不断改善住房条件，提高生活质量。
目前的物业税收改革重点从土地的地租类收益角度出发，但由于地租收取方式的改变会同时影响到房地产的开发、建设、交易、出租、物业的保有等多个环节(包括在这些环节中的税率变化和税收关系)，也将因税收政策而影响市场的变化。改革的目的首先是要促进经济的发展，扩大交易而创造税源和纳税机会，然后才是在经济高速发展的基础上增加税收。
税收对一个国家来讲是维持运转、发展经济及调节财富的重要手段，税收总的目标还是要还源于民。那么，减免税收和改革现有税制，使其更有利于社会发展，是同样重要并具有同样意义的。
没有市场经济的改革开放和税收的倾斜政策，哪来的税收增加?没有非公经济的存在，哪来的贫富差别又何须个税的调节?正是发展创造了税收的增加。税收的改革不在于是否可能与现有税收的规模相当，而在于能否促进经济的增长；不在于单一税种的变化，而在于综合税收的总量上有所提高。尤其是当税收的优惠政策能体现在经济发展的龙头产业、体现在居民生活消费的主要方向上时，必将带动更多的相关产业的发展，扩大内需，也一定会产生更大的税收增长机遇。
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物业税改革方案正在酝酿中
随着新一轮税制改革的渐近，物业税的改革方案也正在酝酿中。
改革的物业税是将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及土地出让费等税费合并，借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。将现行的按照原值扣除一定比例的征收方法改为按照评估价值对房地产征税。每隔一定的年限进行一次评估。
虽然有了最初的方案，但物业税的推行还远不可期。税务总局有关官员指出，要开征物业税，必须对现行的房地产税费体系进行清理，这将是税务部门今年的重点工作之一。
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