租赁管理实施办法新在哪里？
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2004-9-24
日前，上海市政府颁布的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》（以下简称《实施办法》）将于10月1日起正式施行。有的市民对《实施办法》的出台及内容不是很了解，以为是对原来上海市人大制定的《上海市房屋租赁条例》（以下简称《租赁条例》）的一个修改；有人甚至误认为《实施办法》实行之日，即是国家开始征收房屋出租税之时。因此，有必要厘清两个法规的关系，以澄清一些认识上的误区。
（一）法律地位不同。《租赁条例》是由上海市人民代表大会常务委员会制定的一部地方性法规，而《实施办法》是由上海市人民政府制定的一部政府规章，前者的法律位阶高于后者，后者是对前者的细化和补充。
（二）调整对象不同。《租赁条例》调整规范所有房屋的租赁，包括办公房、商场、住宅及酒店式公寓等各类物业。《实施办法》仅适用于居住房屋的租赁，且公有居住房屋的出租被排除在外，其调整范围比较单一。
（三）协同部门不同。《租赁条例》对于由哪些部门协同房屋管理部门进行管理没有明确规定，这造成房屋租赁市场往往仅房地部门一家在管理的尴尬局面。《实施办法》对此进行了细化，并列举出公安、税务、工商、人口及计划生育等相关协同管理部门。
（四）管理模式不同。《租赁条例》规定，由市房地管理部门负责本市房屋租赁的管理，区县房地部门负责所辖区内房屋租赁的管理，这是垂直管理模式。近两年，由于本市租赁市场红火，使得原来的租赁管理显得力不从心。此次《实施办法》首次将房屋租赁管理纳入社区综合管理的范畴，一改过去垂直管理模式，采用条块结合的属地化管理新模式。
（五）出租条件不同。除《租赁条例》规定的共有房屋需经全体共有人书面同意等五个出租条件外，《实施办法》还补充规定了三个新条件：（1）房屋结构极其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件；（2）房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的规定；（3）向单位出租用做集体宿舍的，与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施，其中，承租的居住人数超过15人的，配备相应数量的专职管理人员。可以说，管理部门想进一步从制度上避免可能引发房屋租赁不安全的隐患。
（六）承租面积不同。《租赁条例》对房客承租房屋的面积没有进行明确规定，这在一定程度上造成承租人为节省租金，大量承租小面积房屋，或安排过量人员居住。《实施办法》明确规定，租赁居住房屋，人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米或人均使用面积不低于4平方米。
（七）登记备案不同。《租赁条例》规定，房屋租赁合同及其变更租赁合同订立生效后，由租赁当事人到房屋所在地的区县房地产登记机构办理登记备案手续。如今，《实施办法》将原属于各个职能部门的申请手续统一纳入到租赁房屋所在地的社区事务受理中心办理。
（八）房东权利义务不同。《实施办法》新赋予房东对房客身份的查验权和对租赁使用中房屋的查看权，同时，给房东新增了督促义务与报告义务。
（九）房客权利义务不同。《实施办法》给房客增加了书面告知义务，即一旦租赁房屋内需要增加其他同住人时，房客必须及时将该情况以书面形式告诉房东，这在《租赁条例》中没有涉及。
（十）对房产中介要求不同。《租赁条例》对房产中介在房屋租赁管理中的权利、义务基本上没有涉及，而《实施办法》增加了房产中介及物业公司在房屋租赁管理中的义务性条款，即必须将各自所掌握的居住房屋租赁信息以及房屋租赁使用的有关情况资料，定期报送其所在地的街道办事处或者乡、镇人民政府。
|
声明：本站文章资源来源于网络，版权归原作者所有！如有侵犯，望告知，以便及时删除。 |
|
| |
|
|
：
