租赁期房东违约房客可继续租住
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2004-9-24
问：我是一名房客，与房东签了三年租约。租期从2004 年2月18日到2007 年2月17日。至今，我已经支付给房东九个月房租。6月底，房东突然告知房租较低，要求我一个月后搬出，以便其日后卖房，并答应将多余的房租退还我。在这段间内，不少中介公司还带人来看房子。
请问，我与房东签署的租赁合同转移到下一个新房东后，同样具有法律效应吗？房东要卖房子，我是否必须搬出去？这份租赁合同对我到底有无保护作用？同时，这份租赁合同中明确一条：合同经双方代表签定或盖章即生效，合同生效后，双方均须严格履行，一方违约，另一方有权要求对方履约并追究违约责任。
对此，我是否可以要求追索违约金？
读者王小姐答：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。在这份租赁合同中，出租方应严格按约履行，否则应承担相应违约责任。根据您来信所说，签的合同中只有一条写着：“合同经双方代表签定或盖章即生效，合同生效后，双方均须严格履行，一方违约，另一方有权要求对方履约并追究违约责任。”这是双方关于违约责任的规定，但是没有约定明确的违约金数额或计算标准。因此，如果发生出租方违约，受损方只能要求其赔偿因违约而造成的实际损失。如果合同中对违约金数额或计算标准有明确的约定，受损方在追究对方违约责任时更加有利。
如果出租方有意毁约，房客最有利保护自身合法权益的方式是要求继续履行合同，或与出租方协商解除合同并明确赔偿的标准。在这里提醒你，以后签租赁合同时应在合同中详尽地约定双方的权利和义务，以及违约金的数额或计算标准。
如果该租赁合同已在房屋所在地的房地产交易中心登记备案，承租方在同等条件下可以主张对该房的优先购买权。如果放弃优先购买权，与原房东签订的租赁合同对新房东继续有效。
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