月供族提前还贷攻略
发布：杭州房产网[www.FC571.com]
发布时间：2006-6-23
在继4月28日央行宣布加息27个基点后，公积金贷款也于5月8日正式上调18个基点，虽说央行用意在于抑制经济过热，包括抑制高企的房价，但对不少购房者来说，首先要面对的就是加息后房贷利息支出的增加，作为普通购房的月供一族该如何应对此次加息？
首先需要明确的是，此次加息的幅度并不大，房贷增加也不十分明显。以30万元20年的商业房贷为例，采用等额本息还款法，此前的基准利率6.12%，月供2170.11元，加息之后，执行新利率6.39%，则月供为2217.33元，每月多出47.22元，利息支出增加总数为47.22×12×20=11332.8元，整体负担并不沉重。
提前还贷两种方式比较
不过很多消费者在获悉加息的第一反应就是提前还贷。在具体还贷时，还应该根据自身经济情况选择相应的还款方式。
假如一位消费者在今年3月17日前购买了一套商品房，到目前为止按揭贷款还款额还剩78.4万元，贷款期限为20年。最近打算将持有的48.4万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的30万元整数按揭。
以“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种还贷方式为例，如果采用等额本金还款法，20年的总利息支出为190088.75元，月供2000元左右(1250元的等额本金加上浮动的利息)，而如果不提前还贷，利息总支出为496765.27元，每月还款在5336元左右，也就是说提前还贷每月可减少利息支出3336.33元。
如果采取等额本息还款方式，可以有以下4种方案选择。
方案1：月供最少，利息最多。即保持20年还款期限不变，月供减少3244.23元，现每月需还款2065.02元。但这种方式的利息最高，累计达到195603.74元。
方案2：月供较少，利息支付较多。将还款期限缩短至10年，每月的还款额将达到3256.98元，比提前还贷前减少2052.27元，但比20年还款期限的月供多1191.96元。而此时利息共计90822.3元，比20年期少支付104781.43元。这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。
方案3：月供较高，利息节省较多。如果按提前还贷前的每月5309.25元计算，只需6年半时间还清，总计利息57581.64元。这种方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比20年期少136022.1元，比10年期少33240.67元。
方案4：月供最高，利息节省最多。如果将还款期限缩短至5年，月还款额增加388.61元至5697.86元，这种方式的利息只有41871.96元。
购房者最关心的三大问题
1房贷利率怎么调整？
根据央行规定，2005年3月17日开始，个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。目前各家银行几乎都执行基准利率0.9倍的个人住房贷款利率，所以，这次利率调整后，个人住房贷款的利率也随之变化，为相应新贷款利率的0.9倍。
2已经办理的一年以上贷款利率如何调整？
按照“逐年调整利率”原则，以4月28日为界点，之前的一年以上贷款从2007年1月1日起执行新利率；之后的新贷款执行新的利率，这对于那些有贷款打算而延误办理的贷款人来说，可能会有点吃亏；那些已和银行签约但还没有实际放款的贷款人也须执行新贷款利率。
3要不要提前还贷？
如果单纯因为加息而提前还贷是完全没必要，因为这对贷款者特别是金额小的贷款者影响较小，金额20万元20年期的住房贷款每月仅多支出20多元，因此完全没有必要轻易就改变自己规划好的理财生活。但对于那些已有了富裕资金，并且目前理财收益大大低于贷款利率的贷款者来说，可以考虑提前还贷。
专家建议
用好银行新政策应对加息
对于此次贷款利率上调，其实也没必要谈“贷”色变，毕竟上调幅度所增加的还款负担是有限的。因此，完全可以根据自己的情况适当调整打理家财的思路，灵活利用银行推出的贷款新政策应对贷款利息上调。
“固定房贷利率”就是与银行约定一个固定利率和期限，在约定期限内，不管央行的基准利率或市场利率如何调整，消费者的贷款利率都不会“随行就市”。
其次，新贷款可以采用“双周供”，老贷款也可以把“月供”改“双周供”，但手续上会相对麻烦一些。
另外，还可以选用“净息还款法”，这种还款法在发达国家较为普遍，主要是指贷款后只需按月支付贷款利息，而贷款本金可等贷款到期后一次性偿还，也可在贷款期内根据个人资金变化情况随时分次偿还。这无疑会大大减轻贷款期内的还款压力，非常适合那些未来预期收入较高的贷款人。
至于“宽限期还款法”就是给贷款人一个偿还本金的暂缓期，其优势是可以减轻贷款之初的还贷压力，从而减少按揭贷款对生活带来的影响，特别是在利率上调、贷款人负担相对较重的情况下，采用宽限期还款法会使家庭生活更加从容。
另外，办理住房贷款按照先公积金贷款后商业贷款的原则可以相应减轻利息负担。
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固定利率房贷受宠
加息之后，记者从主推固定利率房贷的光大银行了解到，最近前来咨询固定利率房贷的客户激增，一时间出现了少有的火爆场面。
加息后的3年、3至5年、5年以上的浮动利率分别为6.03%、6.12%、6.39%，而目前，光大银行、建行、招商银行都推出了固定利率产品。光大银行设定的3年、5年以及10年期固定利率房贷产品，利率分别为5.85%、5.94%、6.18%；招行3年、5年和10年固定利率房贷的优质客户则可相应享受5.61%、5.73%和6.09%的优惠利率。建行同期利率则分别为5.64%、5.76%和6.12%.固定利率房贷已经明显低于目前的利率水平。
据悉，光大银行某集团客户在今年2月为1000多职工办理了固定利率为6.18%的住房按揭贷款，贷款金额2.15亿元，贷款期限7年，比现在6.39%的利率还款总共节省利息费用180余万元。
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