商铺拍卖渐火 房地产新商机乍现
发布：杭州房产网[www.FC571.com]
发布时间：2003-3-7
北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，商铺价格正在不断上涨。由于商铺发展潜力看好，回报率高，因而日益受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。
大部分开发商在开发住宅项目时，往往忽略住宅楼的一层。
其实一层作为商铺最能赚钱，其利润空间甚至超过以上的住宅楼层。
1月11日，北京亿城房地产开发公司委托天问拍卖公司对北京万柳地区颐园·碧水云天的商铺进行拍卖。这个号称“万柳第一拍”的商铺拍卖活动，以452万元成交，平均每平方米价格为17500元(商铺共259平方米)。
据天问拍卖公司总经理季涛介绍，此次拍卖活动吸引了27个买家前来竞拍，这样一个并非位于商业区的商铺竟招来这么多买家，让开发商也感意外。事实上，是从去年底以来，北京拍卖界已经运作过几次类似的房地产拍卖活动。业内资深人士预测，今年商铺拍卖将成为房地产拍卖中的新宠儿。因为几次拍卖的运作，让开发商和拍卖公司都尝到了甜头，而买家也觉得很划算。“三赢”的市场效应让人们看到了商机。
商铺投资理念逐步清晰
俗话说：“家有万贯，不如有个店面”、“一铺养三代”。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地店铺经营的收入可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，因而受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。
业内专业人士分析认为，投资商铺首先具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。先付后用的付款方式使租金收取也较有保障。
第二，商铺的投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。长租不如买下，住宅有价，商铺无价。
第三，商铺具有高回报率。与人们传统的资本增殖方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，住宅用房的投资回报率约为6%～8%，而商铺的投资回报率则为8%～12%，有的甚至达到15%以上。购买小区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值可以上升20%以上。
第四，商铺具有投资潜力。目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～6∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。
第五，商铺可出租、可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。
调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的回报率为10%～14%。
商铺拍卖日渐风行
记者在采访中了解到，近年来商铺拍卖的案例在我国已有不少。尤其是在浙江省，各种商铺的拍卖会一场接一场。2000年10月30日，杭州市清河坊历史街区开始了第一次商铺拍卖会，总共1448.22平方米的铺面，共拍卖成交了3225万元，平均每平方米达2.2268万元；2000年12月20日，河坊街第二期商铺拍卖，总共2917平方米的铺面，共卖了5428万元，平均每平方米为1.860816万元，成交价最高的达每平方米3万元。以后杭州又陆续进行了第三次、第四次河坊街的商铺拍卖，最高成交价达到了每平方米3.949万元。2001年5月，杭州市耀江文欣苑预售商铺拍卖，2002年1月浙江轻纺城商铺的拍卖会，2002年6月5日的耀江文萃苑预售商铺的拍卖也都获得了极大成功。杭州“商铺型”房地产拍卖市场的火爆、价格不断攀升而闻名全国，形成了独特的“杭州现象”。
业内专家分析，今年市场对商铺的需求也将比较旺盛。主要原因在于民间资金的活跃和民营个体经济发达，加之店铺经营方式又十分普及以及银行降息和股市的低迷，使投资不动产成了资金的主要走向。而以拍卖的方法销售商铺，一来可以聚集人气，从而促进整个楼宇的销售；二来会给观望的买家以一定的时间压力；此外还能避免了关系户的销售打折问题，并在短时间内可以回笼大笔资金；同时拍卖的运作方式可以引起轰动效应，有利于公司品牌形象在短期内提升。这些原因都会使今年的开发商和投资者们更加偏爱商铺拍卖。
商铺市场有待完善
季涛在采访中告诉记者，目前有一部分开发商已经看到商铺拍卖给自己带来的良好利润，因此占领了市场的先机，更多的开发商也开始瞄准这一市场。但目前该市场还没有形成规模，许多东西还没有标准，更多的开发商对商铺本身的价值估计也不足。尤其在北京，原来商铺是以租为主，很少有开发商想到自己盖商铺，然后以拍卖的方式赚取利润，而且大部分开发商在开发住宅项目时，往往忽略住宅楼的一层。其实一层作为住宅最不值钱，但作为商铺却最能赚钱，其利润空间甚至超过以上的住宅楼层。
另外记者还了解到，商铺的市场评估目前比较难做。商铺的种类很多，例如都市型商铺，像北京王府井、西单等。在市场评估时要考虑这种地方虽然租金高、竞争强，却是投资的好地方；社区型商铺(设置在都市大型居住区的商铺)，这类商铺的交易和评估，要考虑到社区居住者的收入、文化阶层因素；专业街市商铺(特色经营的著名商业街)像北京三里屯酒吧街，琉璃厂古玩街等。在评估时可能更多考虑的是专业性，但各种类型的商铺如何评估，目前还没有统一的标准。目前惟一的参照物是原来这些商铺的租金，但这一点显然不够。 |
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