今天，当你到了法国旅游，任何一位法国人，只要你提到建筑大师柯布西耶，他都会告诉你他的代表作品马赛公寓的所在地。
这个成为法国的旅游景点之一的马赛公寓之所以出名，是因为柯布西耶开创了新型密集型住宅的全新建筑设计。在欧洲，它为无数建筑师所仿效。在台湾，它被形象地叫做“楼中楼”。在杭州，将于9月开盘的旅游·红苹果也将出现这样一批户型的公寓。它们的出现给楼市带来了一股清新之风。
楼中楼惊艳杭州
旅游·红苹果的楼中楼和普通户型的最大区别在于整幢楼全是跃层式设计，在平面布局上，它犹如我们常见的学生公寓，每一层的建筑宽度达到70多米，有着一个长长的走廊。
非常特别的是，楼中楼每三层设一个入户单元，上跃式(楼梯往上的跃层)和下跃式(楼梯往下走)相邻交替。在户型布局上，这类户型最大的优点便是在有限的空间里最大限度地对生活功能区进行了明确划分。一层为“动态”，主要是餐厅和客厅；另一层为“静态”，是卧室和书房(见附图)。
和普通平层公寓相比，楼中楼拥有了豪宅中才有的空间概念：中空的客厅、跃式的户型。但空间的变化多端并不是楼中楼最大的好处，它的突出优点是公摊面积减少了，得房率提高了。
据红苹果设计者省建筑设计院黄山农介绍，在普通公寓的设计中，公共交通面积是公摊的主要组成部分，而楼中楼的设计大大减少了分摊的公共走廊，因此这种户型的得房率和普通公寓相比，至少提高了5%以上，实际得房率超过80%。
和传统的马赛式公寓相比，红苹果还有很多的创新，比如为了避免走廊出现长而暗的缺点，设计了两组电梯；在入户层挖出公共平台，让阳光能照到走廊上，增强自然采光。
创新产品受青睐
尽管红苹果的楼中楼户型还没有做正式公开推广，但关注这一楼盘的消费者纷纷被这一独特户型所吸引，还有不少业内人士也前来打听。在楼市竞争日趋激烈的格局下，创新的产品无疑最受关注。
黄山农告诉记者，从他们设计院接手设计的多个住宅项目看，主力户型都集中在110~135平方米左右的三室两厅，这个区间的户型最雷同，也可以说是竞争最激烈的。那如何做创新呢？能否给消费者提供一种全新的产品和全新的住宅居住体验？在开发商一再要求创新的前提下，他们提出了这一设计思路，很快得到了开发商的认可。
为什么开发商会认可这样一种杭州楼市从来没有过的产品设计？旅游房产董事长叶健表示，他们已意识到只有创新才能在楼市的竞争中胜出，而旅游也尝到了创新的甜头。旅游房产的水印城项目在2004年发售时好好地“火”了一把，其中最火的当属“LOFT”户型。尽管这种户型单价高达万元，但由于提供了两层的居住空间，全新的户型理念得到了市场的极大认可，在短时间内销售完成了90%。
但LOFT也有一些缺点，比如总层高虽高达4.9米，但第二层的层高只有2.2米左右，住起来会比较压抑，居住概念还停留在一层隔作两层用；在很大程度上，LOFT还是一种半居住半办公的产品，作为家庭生活之用似乎还不够理想。
而楼中楼，既有LOFT的优点却没有它的缺点：每一层都是标准的层高；明厅明卧，进深比较短；同样有个性化的居住风格；跃层式样的设计满足了很多家庭的居住梦想。
事实上，创新正是楼市竞争的重要砝码。从今年杭州楼市新推出的产品看，引起市场关注的产品都有比较多的创新。有的提供了大开间、全开放的户型设计，业主完全可做户型的DIY；有的提出了情景式花园洋房，用退台设计保证户户有露台或花园；有的设计了阳光房、入户花园等细节。
消费观念考验创新底线
然而创新并非是万能的，如何将创新的产品与市场结合也是开发商所要考虑的。黄山农说，刚开始设计楼中楼时，他们也有怕市场不接受的顾虑。因为从LOFT的销售看，喜欢该产品的以25~30岁的年轻人居多，这在一定程度上说明，个性产品的受众面可能相对狭小。此外，楼中楼有上跃式和下跃式的，上跃式不担心没有人喜欢，但下跃式可能会受到一部分消费群体的排斥。
正因为怕市场不接受，开发商在创新上有时候也小心翼翼，生怕一不小心就成了雷区。对此，相关专业人士认为，如果政府能对创新产品给予一定的鼓励和政策支持就好了。事实上，如何把户型做精做细，不浪费每一个平方米，正是今后普通住宅的主流设计方向，这也是国家出台政策控制“90平方米以内”的意义之一。而这就需要设计师和开发商有更多的创新。
一位考察过日本房地产市场的建筑设计师说，日本的很多住宅都是想方设法提高每一寸的利用率，70平方米的净面积可以做到非常舒适。楼中楼的设计在日本有比较多的应用，在一定程度上就是为了提高得房率。相比之下，国内的有些设计就显得太粗放，创新不够。
不过，也有人认为，消费观念也是需要引导的。只要楼市的创新产品多了，可选择余地大了，消费者自然会购买能给他们带来更好居住享受的产品，从而鼓励开发商设计出更新更好的产品。就像楼中楼产品，不少购房人就盯着它买。
多样化住宅，市场潮流
刘居安(室内设计师)：住宅的商业化发展很容易导致住宅设计的僵化，没什么创意，我主张设计多样化住宅。现在杭州楼市的现状是，雷同化的产品太多，创新的产品太少。只有多样化，可挑选的余地才会多。而且新一代的消费者居住观念也在变化，尤其是年轻一代，他们会要求住宅多一点变化。
许克雷(消费者)：我自己非常喜欢LOFT户型，但女朋友不同意买，说是不合适过日子。如果有房子既像LOFT一样有变化多端的空间又比较适合家庭居住，我一定买。但这样的产品实在很难找。虽说现在楼市竞争激烈，但真正让人眼前一亮的产品还是比较少，可能开发商原有的框框比较多吧。
蒋传良(旅游房产总经理)：随着房地产市场的竞争趋于激烈、消费走向理性，未来几年内将出现市场洗牌，常规房地产开发模式的道路将越来越窄。我们提倡在激烈的市场竞争中逐渐形成自身的产品个性和品牌特色，“创新、运动、亲和”的产品思想始终贯穿于我们开发的每一个产品中。
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旅游·红苹果项目将于9月中旬开盘，预计均价在6000元/平方米。它位于九堡核心位置，与钱江新城二期紧密接壤；项目南面邻百米绿化景观带与艮山路，西至兴安路，东连东湖路，北面为九乔路。项目总占地面积约为6万平方米，建筑面积约为20万平方米，共由17幢错落有致的高层、小高层建筑组成。
红苹果的七人制足球草场、街头篮球场、乒乓球场、景观跑道等丰富而具有特色的运动设施，再次展现了迷人的运动风采；下沉式亲子广场、综合休闲区、涂鸦墙、十二星座景观小品等设施的规划，营造孩童、成人良好的亲情交流空间；楼中楼创新跃层户型让人眼前一亮，将给居者呈现充满新意的生活空间和建筑外观。 |
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