日前，国务院已批准 杭州市申报的城市快速轨道交通建设规划，这意味着国内第一张通过国务院审批的地铁建设规划网在 杭州诞生。
一时之间，地铁对 杭州房地产市场的影响成为舆论瞩目的焦点。纵观近阶段舆论主要风向，主要集中在地铁对 杭州住宅格局变迁的讨论，而对 杭州商业地产特别是对 写字楼的影响则较少论及。
但大家智业认为，实际上， 杭州地铁建设规划网获得审批，从市场实际未来几年的发展， 写字楼市场将受的影响远为深刻。
虽然2002年10月国务院对全国地铁项目“缓批”，在其实，就像当头冷水浇泼在 杭州人心头。然而一年之后，2003年9月，地铁解冻的信息又传了开来，对住宅市场及其影响下的商业很快就形成了较强力的刺激，与地铁概念关联度高的 楼盘及区块很快就形成了一轮普涨局面。
这也是为什么今年地铁规划通过审批的消息一出来后，虽然舆论热炒，但实际上对住宅市场的价格及销售走向并没有带来太大的影响，许多市场观察人士的预期落空的重要原因。虽然有宏观调控抑制的因素，但不可否认，地铁概念至少就目前来说，其对住宅及商业的利好已经得到了很大的释放，在短期内很难再形成大的影响。
然而，比较被忽视的是， 杭州商务办公环境其实将深受地铁影响，而此种利好,之前并没有得到有力的反映，大家智业认为在目前宏观调控背景下，此种利好已显示出渐次释放的迹象。
在地铁来临之前很长一段时间里，相比较住宅及 商铺在地铁效应中被看好的火热程度， 杭州的 写字楼的受亲睐度似乎逊色一筹。一方面， 写字楼的“折旧”风险远比住宅要高，没有高标准配套的 写字楼尤其如此；另一方面， 杭州房地产市场上的 写字楼供应量在近期处于供大于求的状态。这一现象并不仅仅存在于 杭州，像上海、北京、广州、南京等一些大城市同样存在这个问题。
杭州的 写字楼经济目前处在不温不火状态的根本原因在于 杭州目前实际与“国际化大都市”概念尚有不少距离。
无论是地域面积、经济实力还是交通规划、人口数量，甚至让浙江引以为傲的民营企业也存在着企业规模受限，少有能持续投资数十甚至上百亿元的大户的实情。
企业规模小、与“国际化大都市”的差距、外埠资金的吸引力欠缺等等原因直接导致房产投资者对投资 写字楼持保守态度。在房产投资诸多项目的选择中更乐意将资金投向回报快又大的住宅房产。
1、房产投资已经出现转向端倪
长期以来， 杭州的房产投资比例中，住宅投资始终遥遥领先，一路引跑，成为杭城 房地产的火车头。然而，“6.1”大限规定，住宅转让要开征营业税，于是消费者纷纷持币待购，无论是 二手房还是新房成交量都大幅萎缩。
大部分原本投资住宅的资金撤出，必将流向其他社会投资渠道。而在中国，社会资金的投资渠道相对较窄，投资者的资金无非是在有价证券、房产这两大动产和不动产中根据形势的变动而流动着。
相对于证券的起伏动荡，房产投资即便受到国家宏观调控的限制，依然是中国投资客最受欢迎的投资形式。它以回报快，获利大而受到投资客们的普遍亲睐。
而房产投资的范围不外乎普通住宅、 商铺、 写字楼等项目，由于住宅投资的受限，自然而然的，在宏观调控限制之外的 商铺及 写字楼较之前火热了不少，一些房产投资客也开始关注到住宅以外的房产投资项目。
先前有人预测从住宅撤下的资金有可能流向股市、车市，然而“6.1”大限过去一个多月，股市、车市并没有显著地繁荣起来，反而是 杭州楼市的实际成交量情况证明了 杭州写字楼、 商铺正在成为楼市“亮点”，成交量几乎占到总成交量的40％左右，这是过去都没有出现过的现象，并且持续了好几天。一些 写字楼、 商铺的 楼盘都名列成交排行榜第一。
由此可见，住宅资金转换投资方向，逐渐流向 商铺及 写字楼的趋势初现端倪。
国务院发展研究中心企业所、清华大学 房地产研究所和中国指数研究院国内共同组建的“中国 房地产TOP10研究组”近日公布的“2005中国 房地产开发投资吸引力十强城市”分别列出住宅、 写字楼、商业用房、综合四项排名。
“ 办公楼开发投资吸引力”一项 杭州列第十；“商业用房开发投资吸引力”一项 杭州列第七；“综合吸引力” 杭州列第八。“综合吸引力”第一至第七分别是上海、北京、广州、重庆、深圳、南京、天津，除了重庆、天津地铁在建外，其他七个城市中，地铁都已贯通城市，成为城市最重要的交通工具。
意味深长的是，被炒得热火朝天的住宅并没有令 杭州在“住宅开发投资吸引力”一项中获得名次而列入十强城市。
大家智业觉得先前热忠于住宅投资的房产投资者们可以从中获得一些指示性信息：
住宅投资的春天未必就此过去，但 写字楼投资的春天正在到来。
杭城楼市近期 商铺、 写字楼成交量上升的现实情况也证明了这一点。
3、 杭州“国际化大都市”的发展目标带动 写字楼经济的发展
虽然， 写字楼更容易“折旧”；虽然，浙江的民营企业规模还不成熟；虽然，市场上的 写字楼目前暂时处于供大于求的状况。但是，随着地铁的贯通， 杭州成为“国际化大都市”的愿望并不是可望而不可及的。
尽管目前而言，浙江的民营企业还处于发展期，但是浙江民企的发展潜力是有目共睹的。小企业会不断壮大，大企业也终将走向更稳健的规模。关键是随着地铁的建成，城市不断扩大规模，对本土的企业是一个机遇，对外埠资金也是一个很大的吸引。地铁的建造意味着城市规模的扩大，意味着地域面积、人口数量的增加，意味着经济吸引力的增强。
随着地铁的建成通车，成为城市的重要交通工具。我们有充分的理由相信地铁对 杭州写字楼地产经济的利好影响将渐次释放。
我们已经观测到地铁必将对杭城 写字楼地产经济产生重要的提升影响，大家智业认为称地铁概念的杭城 写字楼经济是一次机遇的原因不外乎以下三点：
首先，宏观调控对住宅投资的抑制势必导致者这部分资金回归流动的投资市场。
其次，房产投资范围中，目前 杭州写字楼的价位依然处于相对合理的状况，相比较住宅及 商铺，投资潜力更为乐观。
再次，地铁的最终落实，将带动 杭州写字楼经济甚至整个城市的经济有一个质的飞跃。
从地域分布来看，杭城 写字楼区域化集中模式已经非常明显，目前六大成熟板块基本成型：金融业集聚的庆春板块、商贸业集中的武林板块、文化产业蓬勃的黄龙板块、高新产业汇集的城西板块、物流和内外贸产业集聚的城站板块以及市政府力推的CBD钱江新城板块。
地铁1号线经过的 写字楼集中区域有庆春板块、武林板块、城站板块、钱江新城板块。地铁2号线经过的 写字楼集中区域有城西板块、庆春板块、钱江新城板块。
杭州地铁首期规划的1、2号线唯一都通过的是庆春板块。
金融集聚的庆春板块是 杭州老牌的 写字楼和商业用房所活跃的市场，其交通、配套都已非常成熟，庆春路也是 杭州写字楼开发最早的区域，这里商业氛围浓厚，银行、电信、证券、保险、酒店、超市等分布均衡。随着 杭州城市向东发展进入实质性的实施阶段，庆春路作为 杭州市唯一连接“西湖”和“钱塘江”交通通道以及沪杭甬高速公路入口的市中心主干道，当之无愧成为大 杭州的主动脉。
随着地铁在庆春路设站口，将大大减缓庆春路拥堵的交通状况，令这条有着“ 杭州华尔街”美誉的金融街更加名副其实。
钱江新城作为政府努力扶持的金融板块将在未来的发展中向“ 杭州新兴CBD”的目标冲刺，由于其得天独厚地朝江景观，凸显其大气磅礴的声势，将要铸就的“钱塘江时代”会是“西湖时代”的继承和发扬，地铁的建造将加速其成为继庆春商务区后 杭州有一个金融中心。
武林板块和城站板块这两个城市中心区的商业板块同样是杭城举足轻重的金融中心，加上武林广场和城站将设地铁转站口，其交通的畅通性必定增强不少，地铁将给这两个商业板块带来更大的商机。
高新产业汇集的城西板块严格意义上来说还不足以为商务集中区域，城西多为住宅，商业以私营IT产业为主，规模都较小， 写字楼也是零散地分布，无论是规模和氛围城西板块与市中心区的几大板块不可同日而语。然而，随着地铁2号线的建成，城西板块可望向三墩以北衍射发展，值得观望。
首期地铁规划的2条线唯一没有经过 杭州六大 写字楼集中板块中的黄龙板块。此板块为杭城目前品质与价位最高的 写字楼集中区，一批高档次，高品味，高规模的 写字楼均选择了黄龙商务区，如世贸 大厦以及在建的公元 大厦、黄龙恒励 大厦等。原因很简单，黄龙区块靠近市中心又临近西湖，交通的畅通性优于老牌的庆春商务区，凭着“休闲商务”的办公理念，赢得了诸多商务人士的亲睐。
然而，随着黄龙商务块的 写字楼数量的逐渐增加，人车流量势必大规模增加，对交通可能会出现的拥堵情况不能不做未雨绸缪的打算。
地铁对庆春板块和武林板块无疑是一支解决交通拥挤状况的强心针。庆春板块作为老牌的商务区，商业氛围浓厚是勿庸置疑的，唯一的遗憾就是交通的通畅性尚不理想，然而随着地铁1、2号线在庆春路站设转乘站，庆春路的交通拥堵情况将大为改观。相比没有地铁经过的黄龙板块，庆春板块的商务优势必定有所增加。
不管怎么说，地铁的建成给 杭州几大 写字楼集中的商务区减轻的交通压力是不可估量的。
目前 杭州的 写字楼出租比出售的多，而且普遍租金不高，平均为3.5元/平方米/天。上海甲级 办公楼平均成交价格为0.81美元/平方米/天，全年的租金成长率保持在6%至8%之间，目前平均销售成交价格为3,260美元/平方米，折合人民币超过了25000/平方米。而 杭州的甲级 写字楼能卖到18000元/平方米的已经是可喜的了，这个价位也只局限在 杭州写字楼最热的黄龙商圈及庆春路老牌商业街一带。
虽然，在“大都市”的概念上 杭州与上海还有很大的差距，然而在 写字楼经济上存在的巨大差距是可以缩小的，因为 杭州实现“国际化大都市”的目标是可望并可及的。
从 杭州地铁的整体规划上来看，全面考虑到了 杭州城市交通的总体规模，沿线布局包括住宅、商业、工业、第三产业等等，显得比较完整。地铁的出现必将促使 杭州向“国际化大都市”的发展目标中往前迈进一大步。
眼下，在地铁还没有建成之时，客观情况下， 杭州商务最大的发展阻力便是城市拥挤的交通状况。而交通的拥堵问题也是导致目前 杭州写字楼价位无法更上一层楼的原因之一。
从目前 杭州写字楼经济的现状来看，租用多于购买，而买 写字楼的也多为房产投资客，可见其中的投资概念非常浓厚。
基于 杭州写字楼的租多于买的现状，可见 写字楼受市场概念的影响并不大，而受市场实际影响比较深刻。
许多购买 写字楼的房产投资者多为一些中长期房产投资者，他们的用意并不像购买住宅的短期投资者一样，是为了等住宅房价上涨到一定程度脱手转让。中长期房产投资者购买 写字楼更多是用于 出租，来实现 写字楼的投资价值，自然属于中长期的房产投资。中长期房产投资者注重的是 写字楼长远的租金收益。
而随着地铁的到来，沿线 写字楼的租金显而易见会受市场经济的主导而更上一层楼。所以，明智的房产投资客选择地铁来临之前抢先入主有潜力的 写字楼地产市场。
虽然地铁即将来临，虽然 写字楼市场已经显现出良好的看涨势头。但是，不可否认的是，并不是城市所有 写字楼都将得到投资者的亲睐。那些本身品质高，周边商业氛围已经成型且浓厚的 楼盘倘若交通不够畅通，依然不能成为投资者的首选。
从 杭州首期地铁1、2号线的规划图上看，1期地铁的建造对 杭州两个商务板块影响最大，那就是庆春板块和武林板块。
做为杭城老牌的商业板块庆春板块，虽然周边的商业氛围堪称 杭州最浓厚的商务地区，是其他5个商务板块不可比及的，但事实上却一直受交通拥堵所累。
在上个世纪90年代，庆春板块一直是 杭州最顶极的金融中心，然而随着商务的逐渐繁忙，交通状况却没有跟着得到改善，老牌的庆春商务区渐渐失去了它原有的商业吸引力，被新世纪迎头赶上的黄龙板块占去了优势。
然而，随着地铁1、2号线在庆春路上设转乘站口，必定会大大减缓庆春板块的交通不畅的问题，商业氛围积累浓厚的庆春板块将重现其强劲的商务魅力。同样受益的还有附近的武林板块及湖滨板块。
作为中国东部沿海经济最发达的地区之一，作为浙江省省会城市、长江三角洲经济快速发展的代表性城市之一，勿庸置疑， 杭州正在迈向更高的“商业时代”。 “大 杭州”不仅仅意味着地域的辽阔、人口的众多，更在于经济的繁荣、城市规划的科学。所以“大 杭州”带动的关键还是在于城市经济实力的增强，商业的发展。随着浙江企业的壮大，更多的区域化总部落户 杭州， 杭州的 写字楼市场会进入一个繁荣的租售时代。地铁的到来意味着入住地铁沿线 写字楼投资的时机已经到来。那些商务氛围积累浓厚，交通畅达的 写字楼将得到房产投资者的普遍亲睐。
五、杭州地铁1、2号线沿线主要在售写字楼品评表
商商圈
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写字楼名称
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概况
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评价
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武武林
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美达·丽阳国际
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新生代商务办公理念，独创现代商务办公全新‘5S’，实现‘24小时全天候办公空间’，24小时不间断的办公模式和商务配套，150个车位，9.9米挑高大堂，4部奥的斯电梯，空调为大金变频VRV分户式24小时空调系统，物业公司为绿城物业管理有限公司。
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离地铁1号线武林路站颇有距离。
总评：★★★
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武武林
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绿城·深蓝广场
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座落于杭州市武林商圈中心黄金地段，紧邻正在建设中的西湖文化广场，北依朝晖路，南临京杭大运河。由两幢精装修酒店式服务公寓、一幢高档写字楼和一条内置精品商业街组成。车位400个，共有6部电梯，空调为大金中央空调，大堂10米挑高。其物业公司为浙江绿城物业管理有限公司。
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地段优越，品质尚可，但交通畅达性欠缺。
总评：★★★☆
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武武林
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野风·现代领地（一期）
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位于城市的次中心，处于市中心武林门商业圈的辐射范围内，与著名高等学府浙江工业大学和朝晖小区、德胜小区为邻，地段非常成熟。现代领地以“将现代环境艺术进行到底”为设计理念，拥有杭城少量几家采用LOFT建筑形式的商务楼，与传统的写字楼相比有较大的空间优势，其主力户型在65-146方之间，比较适合一些私营业主。
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属武林商圈周边地段，引入新颖的设计理念为楼盘增色不少。
总评：★★★
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武武林
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越都商务大厦
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大厦总建筑面积4万余平方米，建筑总高99米，地上建筑22层，沿街1、2、4层为分割式大开间商业商务用房，1、4、22层为6-6.4米的LOFT空间。三层裙房近2600平方米为休闲、健身、美容、会议室、茶吧、自助餐厅等诸多商务配套设施；四层裙房的顶面开辟了近2000平方米的景观式空中花园。5层至22层为统分式写字间，写字间共计200余套间。大厦还前瞻性地配备了超前的、符合国际标准的5A智能化PDS综合布线系统，使大厦成为一个高标准的现代智能式大厦。
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属武林商圈周边地段，写字楼功能性颇全面，空中花园提升写字楼的品质。
总评：★★★
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武武林
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浙江环球中心
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超高档商务综合楼，主楼高170米，共41层，建成后将成为杭州第一高楼。由写字楼和底层群楼、商场两部分组成。中心集商务办公、文化、娱乐、购物、休闲、展览、科技等于一体，为西湖文化广场的核心部分。
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综合性、功能性强大，与地铁1号线武林广场站近在咫尺。
总评：★★★★☆
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武武林
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红石中央大厦
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红石中央大厦，总建筑面积3.3万多平米，是一个集商场、高级写字楼、商务会所于一体的综合性建筑体，10.4米大堂挑高，3.6米高的标准层空间，可灵活分割，‘柔性办公’的设计理念。德国风格的建筑外观，线条流畅、简洁粗犷，每个侧面都是风景。
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属武林商圈周边地段，崇尚办公室空间的多样化与个性化。
总评：★★★
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城城站
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西湖国贸大厦
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位于西湖大道1号，规划中的地铁站与大厦地下一层相接。大厦总建筑面积近10万平方米，写字楼地上主楼共28层，地下三层，裙楼共8层，1－4层为商业用房，5－8层为设有超大阳光中庭的生态写字楼。
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交通便利，规模尚可，凭借地铁而增值不少。
总评：★★★☆
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庆庆春
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银座大厦
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位于杭州CBD核心位置，南临庆春路，东临醋坊巷和三瑞大厦，西邻建国北路。总建筑面积3万余平方米，建筑高度98米，共24层，精装修，配置有中央空调、“4+1”电梯、5A智能化系统。
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老牌CBD商务核心区，地段优越无可厚非，交通略显繁忙，离地铁1号线庆春路站距离6条街
总评：★★★★
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庆庆春
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广利大厦
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位于杭州庆春路金融街与中河路交汇处西北部，属庆春路商圈的核心地段，与西湖旅游、休闲、商贸区域近在咫尺。精装修、不设底商、8米挑高星级大堂、11台高速电梯、HITACHI分层式中央空调、双层中空纯白玻璃幕墙、超过国际标准150：1的车位配比。
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庆春路金融街纯商务高挡写字楼最后一快正在开发建设的“压轴作品”。与地铁2号线中河路站近在咫尺；离地铁1号线庆春路站距离2条街。
总评：★★★★☆
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湖湖滨
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东方金座
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地处杭州市原花鸟市场地块岳王路1#—中山路以南、岳王路以北，开发商先期引入“深度全案策划”与内装修设计，推出了全新理念的Service Apartment（服务式商务使馆。配备室内恒温游泳池与水疗按摩池、桑拿、健身等运动休闲中心
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临西湖得天独厚的地理位置优势，闹中取静。但过多透支“西湖”概念，削弱写字楼本身品质。
总评：★★★☆
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