香港公营房屋经过接近半个世纪的发展，已建成越过640，000套出租房和338，000套各类出售房，约占全香港居所的一半，为超过300万市民提供合适的住房。香港房屋委会(房委会)现时维持每年50，000套的建房量，除庞大的建筑项目外，房委会同时肩负大部分出租房的管理和维修工作。在1999／2000年度，建筑工程及经常开支总额达370亿港元。
历史背景
香港公营房屋的起源．要追溯到1953年12月24日在石硖尾寮屋区发生的火灾。大火在一夜之间令53，000多人无家可归。为了尽快为受灾市民提供栖身之听，政府在1954年成立徙置事务署，在原地兴建每幢6至7层、设有自来水和公用卫生间的徙置楼宇，供灾民入住。这场大火，不但催生下香港公营房屋的庞大建屋计划，也开始了香港政府直接干预房屋市埸运作的第一步。
专业管理模式的开始
从成立开始．徙置事务处负责所有由工务局兴建的徙置屋宇的运作和管理。在1954至1964年间，政府共兴建240幢(近100，000套)只有基本设施的住房，安置约500，000人。安置的工作规模庞大，并涉及不同范畴，但当时屋屯的管理工作，并非由专业的房屋管理人员统领。当时基层的徙置事务助理全部是未经房屋管理训练的公务员，他们在一般行政模式上，负责安置受天灾及清拆行动等影响的灾民、执行各项租务和楼宇管制工作，性质与专业物业管理相去甚远。
为了让低入息的市民有更多居住资助房屋的机会，香港政府在1954年成立另一个提供公房的机构：屋宇建设委员会，负责兴建及管理廉租屋屯。屋宇建设委“会在1958至1962年间共兴建了8，000多套出租房，供合资格的市民申请。委员会在1956年聘请了一位专业的总房屋经理，带领一组核心人员推行专业管理工作。他们负责楼宇管理、保养维修和促进业主与租客的关系及开始培训本地职员。
在50及60年代，徙置事务处和屋宇建设委员会各自工作。至70年代初，香港政府有见市民对公房的需求仍然殷切，决定推行一个『十年建屋计划』，为香港150万有需要而符合资格的市民、发展设施齐备的社区，提供设有独立厨房和卫生间的公房。为推行有关计划，政府在1973年把徙置事务处和屋宇建设委“会合并，成立新的『房屋委会员，全面统筹、策划。兴建和管理公营房屋。房委会的执行工作，全部交由房屋署负责。
合并带来新的行政架构，也标志着房屋管理文化的转变。除两个不同的机构必需平衡因服务对象有别而衍生的管理差异外，合并使公营房屋全面走向专业管理。房委会—直投入庞大资源，为负责基层管理的房屋事务主任提供专业培训，提高管理素质。房屋委会员的成立，是香港迈向公营房屋管理专业化的重要里程碑：
私人管理公司的参与
由于公营房屋兴建量庞大，每年新落成的公房数以万计，在建筑和管理各个层面所需要的工作人员数目亦日渐增加。房委会在早期开始将建筑工作外判由私人承建商承包，并由房屋署人员监察工作的素质。公营出租屋屯的清洁、保安、维修工作也分别在70及80年代陆续外判约私人机构承办。尽管多项工作已交田私人机构承办、房屋署在过去数年，仍然维持15，000多名公务员的人事编制，其中约 9，000名是负责屋屯管理上作。
随着香港经济在70年代的迅速发展，市民对住房的要求亦日渐提高：政府在1978年推出『居者有其屋计划』，以合理的价钱向公房租户和中下入息家庭出售楼宇，鼓励市民置业。计划推出后，反应热烈，深受市民欢迎、为加快建屋满足居民的置业要求．政府邀请私人发展商参与居屋的发展。经过20多年，居屋和私人参建居屋已经为约300，000个家庭达成置业理想。
居屋计划推行之初，全部由层委会负责管理工作，但参与居屋计划的私人发展商除负责兴建楼宇外，亦须为有关楼宇提供管理服务，可说是开私人机构管理资助出售房的先河。
由于层屋计划的成功，由房委会出售并负责管理的房屋数目日多。房委会认为最终须由业主取回管理权，自行管理物业。由于私人物业在70及80年代的蓬勃发展，业工亦开始意识到物业管理和维修的重要性。为鼓励和加强业主管理自己物业的权力，香港政府在1993年通过『建筑物管理条例』(取代1970年的：多层大厦管理条例』)，今早己应运而生的私人物业管理公司更趋活跃，吸纳及培训专业管理人员迎合市场的需要。房委会在1987推行物业代管计划。委聘私人物业管理公司代为管理出售屋苑，希望利用私人市场资源及引入私人机构较为灵活的管理模式。物业代管计划非常成功。现时所有出售屋苑已交由私人物业管理公司管理，他们并积极协助业主组织法团，自行管理所属屋苑。
由于成功为居屋引进私人机构参与管理工作，房委会在1996决定将新落成的出租房管理工作也交由私人物业管理公司承办，成为私人机构参与公营房屋管理工作门另一里程碑，私人物业管埋公司主要担负物业管理及小型维修工作，而租约管理、大型维修及楼宇改善工程仍然由房署职员负责。在过去数年的意见调查中，显示租尸接受及正面评价私人物业管理公司的表现，
公营房屋私有化对管理模式的影响
公营出租房的素质随着市民的要求而逐渐提升，设施日趋完善，但租户承担的租金却相对远比私人市场低廉。目前公房租金水平维持在平均收入中位数的10.2%，远低于私人市场的26.7%。由于偏低的租金和完善的设施，租户外迁的比率每年只有0．2％、虽然香港整体自置居所比率巳攀升到53％，公营房屋自置物业的比率(33％)则远逊于私人市场的71％。
为疏导出租房的臃肿现象，同时为鼓励租户踏上置业的阶梯，房委会在1998推出[租者置其屋计划』，以特别优惠的价钱，向租户出售他们现住的房于。整个计划预计在10年间为不少于250，000个租户提供置业的机会。计划在本年初刚踏入第4年，首三年平均有70％以上的租户成为业主。
由于租置计划受租户欢迎，无可避免地房委会的主要顾客亦逐渐由租户变成业主。一如居屋苑业主，他们可以组织法团、聘请他们属意的私人物业管理公司，而不一定需要由房委会为他们管理物业。面对顾客身份的转变，房委会必须修订策略，采取适当应变措施。
房委会在1999年5月通过建议，扩大私人机构参与屋屯的管理及维修保养服务。房委会以逐步移交的方式，按每年不少于75，000套的速度，将现有及新落成出租房的管理及维修工作，交由私人机构管理。为配合逐步移交，房委会同时推行职员自愿离职计划，协助房屋署负责管理及维修工作的员工转职往私人机构或脱离公务员行列。在逐步移交方式下承办管理及维修工作的私人物业服务公司，需要聘请一定数量的房署员工。 在进行逐步移交管理及维修保养工作时，房委会亦推行新管埋模式，处理租务管理工作。在新模式下，房屋署开设多个地区租务管理处，处理外判屋屯内租户的户籍、租金及其它与租约及住房政策有关事项。
加强与私人管业公司的伙伴关系
在扩大私人机构参与公营屋屯管理及维修保养的前提下，房委会正逐步将管理工作移交予私人物业服务公司。目前有24个出租屋屯、共110，300个住宅的管理、维修保养工作已外判给物业服务公司。跟以往外判工作有明显的区别，房委会把物业服务公司看作是业务伙伴，共同协商工作岗标和成效指针，提高对居民服务的水平。
在外判管理合约前，房委会制定名册制度，登记有意承投合约的物业服务公司；这些公司须提交公司组织、经验及财政状况等资料，供房委会审核。只有符合资格的公司才会列入名册内及有资格竞投合约。我们的合约竞投采用[双轨投标制]物业服务公司需将管理计划书(包括各项工作可达到的成效指针)及投标金额分别封存。在选择投标者时，我们会先评审各个管理计划书。在筛选成效较佳投标者后，我们才从入围中公司中比较竞投价格，决定中选公司。 在选定中标公司后，房屋署高层和物业服务公司高层会进行伙伴会议，商讨管理工作方针和移交服务的安排。在转变期间，房委会会尽量为物业服务公司提供协助，同时监察和评审公司的表现，确保服务水平符合合约厘定的主要成效表现。
除逐步批出合约给物业服务公司外，房委会亦鼓励员工在脱离公务员后，自行组织公司，竞投管理合钓。现时有5个合约共34，000多套出租房供员工自组公司竞投；无论是物业服务公公或员工自组公司，我们都秉承伙伴合作的形式，移交服务合约。
房委会及房屋署角色的转变
在成功推行租置计划及其它资助置业计划后，我们预计到2007年，约有3分2的顾客是业主，他们有权选择他们属意的管理公司。由于私人市场物业管理服务比政府部门具灵活性，能以更符合成本效益的方式提供服务，房屋署无疑面临强大的竞争；
在整个外在因素影响下，房委会现时正循遂步移交服务合约的方式，由[直接提供服务]，过渡成为[协助提供服务的角色，为公营房屋的管理及维修注入私人市场资源，为居民提供高素质服务。各项租约管理及法定工作，会仍然由房屋署执行。
结论
香港公营房屋的发展，是政府直接干预房屋市场的结果，与香港奉行的自由市场相违背。过往管理工作单一由公营部门承担，在私人市场成熟及顾客身份的转变下。我们逐渐扩大私人机构参与管理维修工作，改变固有的管理模式。展望未来，我们会加强与私营物业服务公司的伙伴关系。一方面为居民提供高素质的管理服务，另一方面为原意离开公务员行列的员工发掘新的创业和就业机会。至于选择继续在房署留任的员工，我们会提供培训，加强本能发展，以便迎接未来的竞争和转变。
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