住户或单位能自行管理自己的物业吗？
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2005-3-26
老王所在单位在国家出台停止住房福利分配．实行住房分配货币化的政策前，买下了某住宅小区中的两栋楼分给职工，然后职工再以房改成本价买下产权。当职工办理入住手续时，物业管理公司要求与住户签订物业管理公约。许多职工表示无法接受物业公司的管理，希望还像原来一样，由单位房管处对这两个楼单独进行管理。
那么，该单位职工要求自行管理物业是否合理合法?
1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出："要加强住房物业管理，加快改革现行住房维修、管理体制，建立业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制"。在《城市新建住宅小区管理办法》中明确规定：所有新建住宅小区必须实行物业管理。所以，该公司的两栋楼，属于新建住宅小区的一部分。对其进行统一的物业管理是必须的。如果要单独封闭这两个住宅楼，势必要破坏小区整体规划、绿地、小区内交通等，必然会侵害其他住户对于公共建筑、公共场地、绿地等的共有权和使用权。所以，该单位要求单独进行物业管理不符合国家有关政策规定，属于无理要求。
28．物业管理企业对业主的哪些违规行为有权制止
(城市新建住宅小区管理办法>明确禁止房地产产权人、使用人实施4种行为，并规定物业管理公司对发生的违禁行为，有权制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。这4种行为是；
1．擅自改变小区内土地用途的。土地使用性质的变更，将影响小区原有的规划设计，并引起土地出让金或收益金等方面的税费变化，必须经国家有关部门批准。现在不少小区都出现了将住宅改造为经营商业服务业场所或在原有绿地上建设经营场所的热潮，如果无人管理，听任土地用途的随意改变，将造成小区内商业服务业布局不合理、扰民和影响环境卫生等一系列问题。因此，改变土地用途必须经法律程序批准，任何人不得擅自改变土地用途。
2．擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、所有权人有权从本身居住需要或经营需要出发，装饰装修房屋或对房屋进行修缮。但是，修缮房屋不得危及房屋安全或影响相邻房屋的正常使用。建设部《建筑装饰装修管理规定》中明确规定，原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定，经批准后，申请人还要向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。因此，对于需要装修房屋的，要经住宅小区物业管理委员会和物业管理公司同意，对于确需改动主体结构实施较大装修的，还需经房地产行政主管部门审查批准。
3．私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化，污染环境、影响小区景观，制造噪声扰民的。以上行为对创建优美、文明的居住环境负面影响极大，必须予以制止，赋予物业管理公司这项权力有着重要意义。
4．不照章缴纳各种费用的。这是不履行合同约定义务的行为，如果对物业管理公司的收费有异议，应当通过小区管理委员会反映和解决，但不能擅自拒绝交费。 |
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