低层住户也要承担电梯费用吗
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2005-3-26
王强替父母买了郊区的一处多层住宅，南北通风，一层，不用爬楼梯，出行方便。老两口在新环境中幸福地安度晚年，但只有一件事不太舒心，就是对住在一层从不使用电梯还要交电梯费一直不理解。认为是不合理收费，一直想讨个说法。那么，低层不使用电梯的住户是否应该承担电梯费呢?
一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。当然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。物业管理公司为产权人提供的服务是一种公共性服务，包括物业管理区域内的保洁、保安、绿化、房屋及区域内的共用部位、共用设施设备的维护管理等内容。电梯运行服务属住宅内的公共性服务，并不是供部分产权人享用的特约性服务。公共性服务的特点有三：首先，公共性服务产生于公共需要，这种公共需要是全体产权人的共同需要，并不是各个产权人各种需要的简单加总。其次，公共性服务具有非排他性，非排他性是指任何产权人在享受公共性服务的同时，不能排除其他人享用这种服务，如你在乘电梯的时候，并不能排斥其他人乘电梯。此外，公共性服务具有非竞争性。也就是说，并不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本会降低，电梯的运行维护费中，修理费、保养费和人工费是刚性成本，只有电费会因乘梯人数不同而略有不同，但是这种差异相对电梯整体运行维护费是可以忽略不计的。
如果首层产权人以不用乘电梯为由拒绝交纳电梯运行维护费，则会引起一系列的连锁反应，二层住户就会以不需要电梯服务为由，拒绝交纳电梯运行维护费，三层、四层甚至高层的住户也都会以同样的理由拒绝交纳费用，结果必然导致没有人交纳电梯费用，电梯服务因而停止。最终损坏的将是全体产权人的利益。
因此，电梯是楼内全部产权人的共用财产，各个城市在物业管理收费标准中，都会对电梯运行维修费用作出明确规定。电梯运行维护费用由楼内全体产权人按建筑面积合理分摊、共同承担的。因此．不管是住在楼上还是住在楼下，不管是否使用电梯，都需要承担电梯费用。王强父母虽然住在底层，从不使用电梯，但按照规定，也要同其他住户一样交纳电梯费。如果王强事先了解这点，并且只想买底层住宅，就不应该买带电梯的多层住宅，以免不必要的费用支出。
但在南方也有一些地区的电梯分担费制定得比较详细，首层住户可以不交电梯费。如广州市物价局颁布的电梯费用分摊办法是采取按楼层系数法，即按门牌号码，1～5层(不包含首层)为第一段，系数为1；6～10层为第二段，系数为1.2；10～15层为第三段，系数为1．4。如此5层为一段类推。每段系数按20％递增，首层不使用电梯的用户不用分摊。这种按楼层系数法来摊分是根据"少使用少付费，多使用多付费"的原则。但电梯运行费用是按电梯电表计费，反映的是总体运行费用，并且电梯的运行费用除了与升降楼层有关，也与运行次数有关。因此，这种分摊方法并没有得到广泛采用。大部分地区都是由全体住户共同分担电梯费。
作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间，即6:00～24:00不间断运行，24:00～6:00应有人值班，而且必须保证层层停梯(未设计的除外)。 |
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