国家对物业管理企业的营业收入和利润管理有何具体规定
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发布时间：2005-3-26
小江买了商品房后，每月要交4元／平方米的物业管理费。在一次同学联谊会上，小江来到了另一个同学买的高档公寓小区，整体环境和管理水平都比自己的小区高出很多，这个小区的物业管理费才2．6元／平方米。小江怀疑自己小区的物业管理企业获取了高额利润。小江想知道，对于物业管理企业这种特殊服务行业(即收益来自于居民交纳的管理费)，国家对其营业收入和利润有没有财务方面的特殊规定?
1998年3月，财政部为了规范物业管理企业财务行为，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，特别制定出台了<物业管理企业财务管理规定>(财基字[1998]7号)，该规定适用于我国境内的各类物业管理企业(以下简称企业)，该规定主要对物业管理企业的营业收入和利润做了明确规定。
营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
企业应当在劳务已经提供。同时收讫价款或取得收讫价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，一应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收入净额以及补贴收入。补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴。营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入和其他业务缴纳税金及附加后的净额。其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入。商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
小江可以据此向业主委员会提出建议，审查物业管理企业的营业收入和利润是否合理，以及物业管理收费标准确定得是否合理。比较规范的物业管理企业一般只提取物业管理费的一定比例或一定金额作为企业利润，其余归业主使用，可以递延到下个年度(减少业主的物业管理费)使用或用于小区的公益文化事业，即业主交纳的物业管理费除了物业管理企业正常提取的利润外，一分一厘都要用在业主身上。小江所在小区的业主委员会也可以要求物业管理企业做到收入透明，利润公开。 |
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