业主委员会如何通过招投标的形式选聘物业管理企业？
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2005-3-26
王老师所在的小区，因开发商指定的物业管理企业在管理服务中存在很多问题，以王老师为首的业主委员会成员代表广大业主的意愿，决定以公开招投标的形式向社会重新招聘物业管理企业。可是，王老师等业主委员会成员对市场经济行为不太了解，对物业管理招投标这种新生事物更是一无所知。那么，在北京市对物业管理企业进行招投标．都有哪些具体规定和操作程序呢?
根据《北京市物业管理招投标暂行办法》(京国土房管物字[2001]258号)规定：市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责全市物业管理招投标的管理工作，北京市居住小区管理办公室(以下简称"市小区办")具体负责本市物业管理招标投标的指导监督工作。因此，王老师他们要想进行招投标选聘物业管理企业，可以找市小区办寻求具体的帮助和指导。因为《北京市物业管理招投标暂行办法>也规定：如果招标人自行组织招标有困难的，可委托市小区办代理组织招标活动，招标活动所需费用由招标人承担。
《北京市物业管理招投标暂行办法》要求凡在本市行政区域内，建设单位、物业管理委员会、产权人或其他单位(以下统称"招标人")选择物业管理企业时，均可通过招投标方式确定。其中，政府投资建设项目、经济适用房项目的建设单位以及物业管理委员会选择物业管理企业时，必须通过招投标方式确定。新建用于出售的物业的招标投标工作，应在商品房销售(预售)之前完成；自用物业，应在入住前3个月完成；已投入使用物业的招标投标工作，应在原物业管理委托合同到期前1个月完成。
物业管理招投标活动实行备案制度，招标人在招标前应提交下列材料报市小区办备案，其中，物业管理委员会招标应到区县房地局备案：招标项目简介；招标活动方案(包括招标组织机构、时间安排、评标委员会、评分标准)；招标书(包括物业管理内容、范围、收费及服务要求，对投标单位要求等)。招标人可采取公开招标或邀请招标的方式进行招标。招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称、地址、项目的基本情况以及获取招标文件的方法；采用邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，邀请书应包含上述内容。
招标人招标前应编制招标文件，招标文件中应包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、所要求的物业管理服务标准或物业管理收费标准、对投标单位及投标书的要求、评标标准等内容。招标人应当确定投标人编制投标文件所需的时间，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
《北京市物业管理招投标暂行办法》对投标人的要求如下：具有《北京市物业管理资质合格证书》的物业管理企业和已在市国土资源和房屋管理局登记备案的外省(市)物业管理企业，均可参与本市物业管理投标活动。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出明确回答。投标人应当在招标文件中规定的时间内，将投标文件送到指定地点。
招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标时，应邀请所有投标人参加，还可邀请公证机构参加。
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会应由招标人代表及物业管理方面的技术、管理方面的专家(此专家应当从事物业管理相关工作满5年以上且具有中级以上职称或具有同等专业水平)组成，人数以5至9人为宜，其中招标人代表不得超过2人。评标委员会可以采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出澄清或说明。评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采用下列两种方式确定中标人：综合评分，以分数最高者为中标；综合评议，经评委有记名投票决定。一般项目的评标活动应在投标截止后7日内完成，重点工程项目可在15日内完成。项目中标人确定后，
招标人应当及时向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有投标人。
招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托合同。并于合同签订之日起15日内，将合同报送市小区办及区县房屋土地管理机关备案。
招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标企业：项目竣工总平面图；单体建筑、结构、设备安装竣工图；附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；各单项工程竣工验收证明材料；房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；房屋销售清单和产权资料；公共配套设施的产权及收益归属清单；物业管理所必需的其他资料。 |
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