买房时最好选择那些物业管理提前介入的房产？
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2005-3-26
小刘出差到南方与朋友谈起打算买房的事，朋友告诉他了一些买房的经验。特别强调了一点就是要选那些物业管理提前介入的房产。小刘却对此不以为然，他说，物业管理主要是住户住进去后，为业主提供管理和服务，提前介入给谁提供服务?谁又来出钱?这项费用是不是也要打入房价中呢?
当前。在南方一些物业管理比较发达、成熟的城市，物业管理企业提前介入房地产开发过程已成为一种时尚，消费者买房时，都要打听一下是哪家物业管理企业在管理、是否一直参与前期规划、开发建设及竣工验收等工作。现在北方一些城市，很多消费者对物业管理的功能、作用认识还不够，没有认识到物业管理是物业开发、特别是后续开发的重要组成部分。物业管理企业的提前介入，是协助开发商进行二次开发，尽最大可能减少遗留隐患，挖掘物业潜力的积极手段。物业管理企业提前介入物业的开发过程，对业主来说至少有4个方面的好处：
一是有利于所购物业更能体现以人为本，最大程度地满足客户需要。一个客户决定投资购买一个物业的因素主要由两方面组成，一为理性判断：即对物业地点、价格、发展商实力、物业设计进行理性分析、判断；二为感性判断：即对物业环境水平、管理服务水平、安全保障、居住用舒适度、物业声望、增值可能等诸多方面进行判断。对于买房自用这一消费群体来说，由于是非专业投资人士，购房经验不足，买房时很难判断所购物业就是自己所需要的。而物业管理企业在以前的物业管理中有着丰富的经验，知道什么类型的物业受欢迎，什么样的室内设计更能满足住户居住的方便性和舒适性的需要。因此，一个项目如果物业管理企业提前介入了，开发商肯定会采纳物业管理企业高层管理人员、技术人员的合理化建议，使顾客解除种种顾虑，选到称心如意的房子。
二是有利于为业主把好竣工验收关。物业管理企业为了降低成本和日后管理的方便，在参与物业的竣工验收中，会对可能存在的各种问题及时提出改进意见。在物业的接管验收中，物业管理企业会更认真履行职责，在开发商还没有撤离现场时，会把发现的各种问题及时要求开发商予以解决，避免给日后物业管理带来麻烦，引起纠纷。在通常情况下。在物业建设完成、用户入住这一过渡时期，常常是矛盾丛生，问题交织的时期。物业管理公司的提前介入可作为开发商和使用者之间的衔接组织，起到承上启下，综合平衡各方面要求的作用。
如果物业管理公司在吸纳用户意见的基础上，帮助开发商对楼字收尾工作和设备安装进行必要调整，就能大大减少与用户的冲突，节省重新改造的资金。同时物业管理公司也可以为了保全所有住户利益，要对用户的二次装修进行规范。如果在这个环节出现管理真空，将会带来许多后患，如用户擅自移动供电管线、通讯线路，破坏消防探头和管线，堵塞下水道，施工过程中损害已有设备设施等。由于用户入住和销售工作有时是交叉进行的，交接过程中如果有物业管理企业把关，业主就会在物业的有序交接中，顺利、舒适地入住新居了。
三是有利于各项设施设备更能满足住户需要。一个项目的开发少则2、3年，多则5、6年，当初进行规划设计时，即使考虑再周全，也很难准确估计几年后的市场变化和顾客需求的改变。另外，一个项目实际的购房群体，与当初开发商预料的市场定位目标，也会有不一致的地方。那么，物业管理企业的提前介入，可以根据以往经验协助开发商重新规划各种配套设施设备的建设和配备情况，可以根据业主的消费层次，主要行业特点，适时调整小区的各种服务设施和商业配套建设。如一个小区的业主子女都已达到6岁以上，就没有必要再去建设原来规划的幼儿园了，如果用这项费用建设大部分业主用得着的休闲健身场所，肯定会更受欢迎。
四是有利于业主一旦入住就可以立刻享受到高质量的物业管理服务。对一家认真负责的物业管理公司来讲，在接管一个小区后，需要有足够的时间来做准备工作。首先是服务方案的设计，包括根据发展商和用户的意图确定服务项目清单、确定服务设施的空间布局、设施运行的时间表等；其次是管理细则的制定，包括各种管理协议、用户手册、管理制度等；第三是人员的招聘和培训。
所以，重视物业管理的前期介入对开发商和购房者来说，都是一个双赢的策略。至于前期物业管理费用是否列入开发成本摊入房价，政府有关部门对开发成本有明确规定，因此，不存在提高房价的问题。 |
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