业主委员会如何行使对物业管理企业财务状况的监督审查权？
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2005-3-26
业主委员会在对物业管理企业行使监督、管理权上，重要一环就是监督物业管理公司的财务开支。
如何监督物业管理公司的财务开支呢?首先，业主委员会要监督物业管理公司制定小区的全年财务预算，作为管理费收支的准则。由于业主委员会委员大都利用自己的业余时间义务为业主处理小区事务，像审议预算这类重大事务，应给予相对充足的审查时间，因此物业管理公司应提前在每年的第四季度就要提交下一年的初步预算，交由业主委员会委员审议，这样才能保证新一年可按计划运作。
审核的财务预算项目一般包括：(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)服务项目的物资损耗费；(3)直接用于小区物业管理的固定资产折旧费；(4)公共场所的绿化费用；(5)公共场所的清洁卫生费用；(6)治安、交通、消防费用；(7)公共设施的工程维护、维修保养费用；(8)法定的税费；(9)合理的利润；(10)根据需要协商增设的其他服务项目费用等。
各项费用开支的审核依据；较为成熟的小区可参考上年度的实际开支。业主委员会有权请物业管理公司对核算办法进行说明，与物业管理公司协商、修改，使之更切合使用实际。
全年财务预算通过审议后，在物业管理的过程中，业主委员会监督管理公司严格按计划用款。计划外的开支，超过约定金额的，物业管理公司应报业主委员会批准。尽管财务预算列明了各项费用的可开支标准，但物业管理公司应力争通过技改、节能或内部挖潜来降低管理成本。当然也不能单靠开支的多少来衡量管理的好坏。
业主委员会可要求物业管理公司每半年提供财务报告，经审议后向全体业主公布，以增加费用开支的透明度。而在每个财务年度结束后，业主委员会除了自行审查财务开支状况外，还可聘请注册的会计师事务所或审计师事务所以及对口的物价主管部门审查物业管理公司的财务报表，从专业的角度审核账目的合法性。
业主委员会还可通过多种途径监督物业管理公司的财务开支，如：对分包工程的审核、对大额开支的审批等。但业主委员会也要掌握好实施监督的力度，在有效的监控下应尊重专业公司自主经营，不能过多地介入物业管理公司的内部运作，否则，有可能会因环节的繁琐而影响了事务处理的效率。 |
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