住宅公共部位公共设施设备维修基金在使用管理中容易出现哪些问题
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2005-3-26
在房地产咨询公司工作的高天购买了一套商品房，今年4月当他带着公共部位公共设施设备维修基金办理了入住手续，准备拿钥匙时，一切手续都办妥了。物业管理处并没有要求他交维修基金。高天当即问为何不收维修基金，物业管理处负责人答复说，我们这个小区的管理主要是为了降低业主的负担，所以不收维修基金。但高天认为，虽然现在表面上业主是少交了钱，可等到物业需要维修保养时。钱从何来，那时再对业主挨家挨户收取就很难收上来了。物业没有维修养护计划，也没有足够的资金进行维护，物业不仅不会保值还会贬值，最终受损的还不是广大业主?
目前在维修基金的使用和管理中，确实容易出现一些问题，本例中业主购房时不要求交维修基金的做法就是很典型的一种。正如高天所说的，表面上降低了物业管理费用，但10年以后，各种公用设施、设备需要大修或置换的时候，却没有费用出处。而这笔巨额款项又不是住户一时可以凑出来的。到那时就可谓是"叫天天不应，叫地地不灵"了。
另一方面，在维修基金的使用和管理中还会出现以下问题：最容易出现问题的就是物业管理企业代收的维修基金不能做到专款专用，而是把维修基金与物业管理费混同起来使用。物业管理企业的很多不合理开支都从维修基金中支出。待到物业真正需要维修养护时，维修基金已所剩无几了。
其次，物业管理处没有和业主委员会共同协商制定基金使用计划，因为每任物业管理企业的管理期限也就两三年，大部分企业都存在着吃光用光的思想。在物业还不需要维修时，就大量投入资金，画蛇添足。业主缺乏足够的监督权，也无法行使作为维修基金所有者的权利。
第三，将基金列入日常物业管理开支，谋取非法利润。政府有关部门规定，物业管理单位可以将公共物业管理费的实际费用提高12％向住户收取，多收的12％作为物业管理部门的合法利润。但很多物业管理单位将维修管理基金列入公共性物业管理费，也多收取12％作为利润，这种未经任何付出就取得的利润显然是不合理、不合法的。
目前，由于很多业主对法律法规了解不多，维修养护基金的交纳、使用是最不被业主所重视的。这样做的后果是很容易使不法的物业管理单位非法使用、挪用维修基金，造成业主利益的重大损失；因此业主一定要特别注意维修基金的问题，这笔基金最好由业主委员会直接管理，以充分保证其安全性。 |
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