商品房的屋顶漏水，谁承担维修责任?顶楼是否属于共用部位
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2005-3-26
刘洋女士4年前买了一处高档公寓的顶楼，4年来，一直住得很舒心。但今年夏天雨水特别多，顶楼渗水，已影响到屋内墙面的装修和美观。刘女士找物业管理企业要求对屋顶做防渗防漏处理。但物业管理企业人员说，这种大修不属于他们的责任范围，他们收取的管理费不包含大修费用。因此也没有修理责任。那么，对于这类商品住宅的天面维修责任有何规定呢？
按照建设部颁布的《住宅质量保证书》规定：对于楼宇天面的质量保证年限为3年，保修期内天面的维修费应由开发商承担。保修期结束后。天面的维修费应根据具体情况来决定费用的承担人。当前，保修期外的房屋质量维修问题已成为开发商与业主之间的矛盾焦点。当房屋出现了质量问题，业主向开发商提出维修要求时，开发商通常以房屋保修期已满为由拒不维修；而业主则抱怨开发商的房子质量不佳，就应该承担维修责任。双方因此发生争执。通常情况下，3年保修期满后发生的维修费用应由全体业主和使用人分摊；如果开发商在销售时已经将天面分割给个别顶层业主使用，业主或使用人应自行承担其使用范围内的天面维修费用，其余公共部分则由全体业主或使用人分摊费用。但开发商销售滞后会经常导致业主收楼时保修期已过，若保修期仍按竣工验收的时间计起，则难以保障迟购房业主的合法权益，因此，一般的做法是从业主验收拿钥匙之日起计算保修期。
另外，在没有建立公共维修基金的地区的住宅小区，为解决这些矛盾，还有一些双方协议解决的做法：
业主在与开发商签订商品房购销合同和商品房保修协议时，可签订商品房保修期外房屋质量维修附属协议，共同约束双方的行为，由开发商根据实际情况向业主收取一定金额的维修费用，该部分费用业主只有在维修实际发生的情况下才向开发商支付。
业主在商品房保修期结束时，邀请开发商有关专业人员对房屋现有状况进行摸底调查，然后由开发商与业主共同协商，签订商品房保修期外维修附属协议，确定一定的维修年限与保修内容(保修内容以外的维修由业主自行负责)，由业主一次性支付开发商一定的维修费用，用以支付在保修期外因房屋维修而发生的费用。
业主在商品房保修期结束时，邀请开发商有关专业人员对房屋现有状况进行摸底调查，然后由开发商与业主共同协商，由业主按月或按年向开发商或物业管理委员会缴纳房屋物业维修基金。物业维修基金缴纳额的多少由双方根据实际情况商定。当需维修项目时，由开发商或物业委员会安排专业人员进行维修，业主再向其缴纳因维修所发生的费用。 |
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