房改房的楼顶漏水，谁负责维修
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2005-3-26
某单位宿舍楼的五层共住着10户居民，在单位推行住房制度改革时按成本价买了下来。该楼房经过几年的使用，楼房顶部已多处漏水影响了居民的正常生活，必须及时维修。由于此栋楼房住户不多。规模小，并没有实行物业管理。因此，顶层住户主动找其他楼层的住户商量共同修缮楼顶，但不是顶层的住户以没有直接使用楼顶等理由而不想承担维修责任。顶层住户只好找原产权单位，原产权单位的人说，如果房子像以前那样是出租的，我们收取租金．应该由我们来修，可现在房子已经卖了，你们是业主，这些房子已和我们没有关系了，我们凭什么还有责任维修呢?那么，这种矛盾该如何解决呢?
首先要界定清楚，公有住宅出售后，该住宅的楼顶做为共同使用的部分属谁所有，是属于某一些购房户所有，还是属于所有住户共有?根据建设部、财政部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条第一款规定：住宅的共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括楼板、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等)、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。这些都属于住宅的共用部分，不属于某一住户所有，任何一层居民都没有专用权。因此，对楼顶等共用部位，按照民事法律"权利义务相一致"的原则，各个共有人在共享权利的同时，应当共负维修养护责任，因此，根据此项规定，楼顶漏水的维修责任属于全体业主，应由全体业主共同出资来负责维修。但同时，根据该(办法)4条和第6条规定，公有住宅出售后，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金来源有两部分，一是售房单位按照一定比例从售房款中提取，其中多层住宅不低于售房款的20％；二是购房者按购房款的2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属于全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
由此看来，楼顶属于房屋的共用部位，其维修责任属于全体业主，维修费用应从住宅共用部位和共用设施设备的维修基金中支取。如果原售房单位还有维修基金，则需使用此基金进行维修。如果原售房单位的维修基金已花光了，则应由原售房单位按照比例向购房人收取维修养护费用，并组织人员进行维修。但是，如果住宅的共用部位和共用设施设备属于人为损坏的话，则应当由损坏人负责修复和赔偿。当然，如果维修养护发生纠纷，即原产权单位和其他住户都不愿意承担维修责任，且不能协商解决的，顶层居民可以向人民法院提起诉讼，由人民法院依照法律、法规的规定进行处理。 |
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