参与执行分配，物业公司追回欠交管理费
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2005-4-7
案情：
王某个人购买某商住楼裙楼一、二层经营零售业，因经营亏损，连续三年欠交该商住楼物业管理公司管理费达100余万元。期间，物业管理公司多次追讨，但因王某均以无钱可付为由，而始终未果。一个偶然机会，物业管理公司得知王某因无法偿还到期贷款，多家银行已向法院申请强制执行，法院即将把房产拍卖，其中一家银行有意竞买作为营业网点。物业管理公司觉得银行资产信誉较好，打算在过户后向银行追讨该房产三年来欠交的管理费，否则，不准银行入伙，遂前去咨询律师。律师认为，物业管理公司的想法不妥，建议立即起诉。考虑到时间紧迫，物业管理公司来不及走完诉讼和执行程序，应在起诉后参与法院就贷款案件对王某的执行程序。
物业管理公司起诉后凭法院受理案件通知书向执行庭申请参与分配，执行庭确认债权后按比例在房产拍卖所得中清偿了物业管理公司管理费40万元。
评析：
物业管理公司应明确一点，管理费不会必然随着物业产权人的变更而变更支付主体。物业管理费是基于物业管理委托合同而产生的合同之债，物业管理公司是债权人，业主是债务人，被管理的物业是标的物，债权的行使只能要求债务人履行，不能要求债务人之外的第三人承担债务，不论第三人是否取得该物业的所有权。简言之，债权不随标的物所有权的转移而转移。债权与所有权同时存在于同一物上时，所有权具有优先效力，即所有权人优先于债权人行使权利。如果债务人将标的物的使用权在移转给债权人之前转让于第三人，债权人对该第三人无权请求返还或赔偿损失。只有在债务人主体灭失的情况下，债权人才可以要求继承原债务人权利和义务的新主体承担原来的债权和债务。因此，本案中，物业管理公司无权要求银行支付该物业的前所有权人欠交的管理费，也无权不准银行入伙，否则就是侵害了银行的所有权。
法律规定的参与执行分配，实质上相当于企业法人破产还债程序，但因我国法律没有规定个人破产，故日“参与分配”。因此申请参与执行分配的债权人必须向法院说明被执行人不能清偿所有债权的事实和理由，多次催交，债务人以无钱为由拒绝支付，即已证明了这一点。法院在处理参与执行分配时，也是参照破产还债程序规定的清偿顺序来进行按比例分配。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。物业管理公司发现王某以后取得了其他财产，仍可随时请求法院执行剩下的60万元管理费。
实务操作建议：
从本案中，物业管理公司可借鉴以下几点：
1、应及时主张权利，以书面形式追讨欠交的管理费，以免超过诉讼时效。
2、树立风险意识，对欠交管理费的大户应密切关注其可供执行的财产状况。
3、发现业主资不抵债的，对企业法人可申请破产，以中止或终结其他正在进行中的诉讼和执行程序，参加破产财产的分配；对个人或其他组织，可起诉后凭法院受理通知书或执行依据(判决书申请参与其他正在进行中的执行程序，按比例分配被执行的财产。
核心法条：
最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第297条：被执行人为公民或其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的或者已经起诉的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。
第298条：申请参与分配，申请人应提交申请书，申请书应写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实和理由，并附有执行依据。
参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产被清偿前提出。
第299条：……清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。 |
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