购置新房入住问题困扰业主
发布：杭州房产网[www.fc571.com]
发布时间：2005-4-9
据东四环外项目都会华庭的十几位业主反映，称都会华庭在交房过程中发生了分摊不合理、延期交房违约金迟迟不支付、房屋质量问题存在诸多隐患、公共维修基金收取不合理、装修押金过高等问题，要求开发商在最快的时间内给他们做出答复。
据都会华庭业主介绍，该项目存在着诸多“欺诈业主”的行为，首先，在小区业主收房的时候发现他们分摊的面积极不合理，不该算入分摊的3000多平方米的面积被强加到业主的头上，比如地下两层的面积，包括物业管理用房都算入了分摊，而在有关部门去年颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》中，物业管理用房不应算入分摊，由此可知开发商在面积分摊问题上“存在着欺诈”。而且业主从有关部门处找到了都会华庭分摊不合理的依据。
其次，都会华庭交房后，业主发现房屋质量存在着许多问题，比如，管道、水管裸露在室内，空调的预留口根本放不进空调……
第三，都会华庭承诺9月30日交房，但目前小区大堂等设施还未实现装修，因此开发商应该从10月1日起赔付业主违约金，但是开发商至今仍然未兑现。
第四，据业主介绍，都会华庭总建筑面积为40万平方米，但是目前只建设了10万平方米，据他们得到的“内部消息”，开发商为了追求利润，将先期承诺的中心大花园删掉，使为了环境而买房的业主受到损失。
第五，按照有关规定，买房人入住时应该交纳公共维修基金(总房款的2％)，由开发商代缴，但是开发商将公共维修基金和收房联系到一起，不交纳公共维修基金就不给钥匙，业主认为，交纳公共维修基金是业主在认定可以入住的前提下才开始交纳的，现在入住的问题没有解决，业主没有理由现在就交纳公共维修基金。
第六，在都会华庭销售过程中，销售人员告诉业主，该项目有毛坯房和精装房两种，有的业主为了省事，购买了精装房，但在交房的时候才发现，精装房根本就是简单的厨卫粗装修。
第七，有业主找了装修公司准备装修，但是开发商要求装修公司交纳5万元的装修押金，否则不许进小区。业主说，开发商指定了10家装修公司为小区装修，为了不让业主自找的装修公司得到生意，故意抬高门槛，吓退这些公司，以便让他们指定的装修公司顺利地得到小区的装修权。
据业主介绍，其实以上这些问题在某种程度上是可以解决的，但是开发商迟迟不与他们见面，因此问题一直没有得到解决。
业主们希望能够与开发商取得联系，并将他们的要求提供给开发商。
具体要求是：1．找一个业主和开发商都认可的测绘队，对都会华庭的分摊面积重新进行测量，将不合理的分摊从业主的面积中剔除；2．有关的房屋质量问题，希望开发商认真地进行修改、维修，还业主一个真正的居住空间；3．对于延期交房，开发商应该严格按照合同所约定的，按每天总房款的万分之四付给业主：4．对于项目后期的建设，开发商要给业主一个交代，比如中心花园是否能按照承诺建设，40％绿化率是否能够达到等问题，开发商应该有一个明确的说法；5．公共维修基金要在业主认可入住条件的前提下交纳，不能和交房交钥匙联系在一起；6．先期承诺的精装房应当按照精装房的标准给业主重新装修或者赔付；7．对收取业主自找装修公司装修管理费的问题，应当按照其他小区的标准执行。
在与都会华庭开发商取得联系后，开发商针对业主提出的种种问题进行了如下解释：
“发展商拒不公布分摊原则、实测面积表不完备”。分摊原则作为每位业主 的购房合同的附件均有明确的表述，并同合同一起在房管局登记备案，不存在不 向业主公布的问题。实测面积表则完全依据北京市房管局统一格式向业主公布 的，也不存在面积测算表不完备的问题。
“验房时发现问题不及时修理及答复"。业主验房、收房期间发现的问题到目前为止发展商均给予了及时处理，根本不存在不修理、不解决，使业主无法收房的问题。
“不出具必要合格证书(闭水、电梯、自来水检验)”。对此，我司完全是按照政府的相关交房准则进行交房工作。其中闭水试验、电梯安检、自来水二次检验等五项工作均取得了质检站检验和确认。
“原承诺配套会所、幼儿园、智能化、外租权、卫星电视、通地铁道路无法实现”。都会华庭小区的建设是分期进行的，考虑到一期业主入住后应享受到的服务，我们在一期已建了近2000平方米的会所，现会所正在装饰装修，将于近期向业主开放。幼儿园会在小区二期建设中逐步完成。考虑到购买都会华庭部分购买人为投资人，为使其获得更高租金回报，我司已办理完毕都会华庭的外租权，业主可将其房屋出租给国外人士，获得相应的租金回报。
卫星电视的设备、设施，我司已安装完毕。因为在北京申请卫星电视，需经广电局批准，此手续应在业主入住后由物业公司协助办理。
通向地铁的道路，该道路为市政建设道路，我司现已积极协调各方，使业主能方便快捷地到达地铁站。
“自交维修基金及不提供发票，剥夺业主选择服务的自由。”2％维修基金的支付是政府规定业主应尽的义务。其中90％的业主是我司为其作的全程按揭担保；故这些业主应通过发展商收取维修基金交给小区办后提供正式发票。“拖欠延期交房违约金”。我司一贯信守与购房人双方签署的买卖合同。延期交房而发生的违约金，在购房人收房后一个月内结清，这是我司在多次与购买人代表沟通中早已阐述过的。
“收取装修押金，强行指定装修商”。收取合理的装修押金是必要的，在装修完成后，如无对公共部分造成伤害是可退还的。推荐装修商为保证广大购房人的利益，但我司并未强迫购房人接受。
“物业费虚高，重复计费”。都会华庭物业管理费构成均经北京市物价局核准，并非发展商臆造的。物业费收取必须账目公开，如有结存也必须转入下年预算。
尽管小区业主与开发商对入住问题的意见大相径庭，但一个明显的问题是购房合同的签署缺乏明晰的附加条款，如精装房包括哪些设备内容、面对开发商的先期承诺业主该怎样去鉴别真伪、公共维修基金应该以什么样的形式交纳等，以及遇到问题时应采取怎样的法律程序……正在因为这太多的如果，使业主在入住时不得不面临一个尴尬的境地。
据都会华庭业主反映：该项目在去年以“智能化社区”作为促销卖点，并称建设部有关部门专门为该小区颁发了“智能化特别金奖”。但据他们了解，建设部并没有为都会华庭颁发此奖。为此，记者采访了建设部科技委智能建筑技术开发推广中心副主任黄久松，黄证实：都会华庭确实在去年获得了该中心与中国建设报房地产周刊颁发的“创新风暴智能化特别金奖”。
据黄久松介绍，智能化技术是1996年在全行业推广，在1996至1998年只运用于商业和办公楼，之后推向住宅小区。于是，该中心在全国以都会华庭等房地产项目作为智能化小区的试点小区。该试点是按项目要求、系统要求由专家组进行统一试点，在都会华庭的试点过程中，智能化配套是真实、严格的。项目开发商听取了部分业主的意见定下了实施方案，每个系统都是按照设计目标完成的。
黄久松认为，从2000年到现在，都会华庭的智能化设计还是比较超前的，与其他小区相比是到位的，针对此次业主提出智能化是骗人的说法，该中心邀请了有关专家进行了核对，认为都会华庭的智能化是按设计要求去做的，有的系统现在还没有启动，是因为整个社区还没有完成。
专家们经过对都会华庭智能化的核准，都会华庭智能化系统工程已经基本完工，系统设备安装、调试完毕，具备验收条件。但由于住户装修，系统末端装置二次整改移位，暂时无法验收及投入使用。但专家认为，现在可根据小区的整体情况及各子系统的不同特点，采取分系统、局部开通的措施，预计于11月中旬验收，部分子系统可投入试运行。
针对有业主提出都会华庭更改社区规划的问题，负责项目设计的北京华特建筑设计有限责任公司李鸿新介绍，该公司在都会华庭智能化招标中中标，该公司的设计基本符合北京住宅要求。李鸿新认为，业主在购买期房的时候往往期望值过高，但是在入住后发现现实与理想不符，此外，业主对期房的认识不足，原因在于，由于毛坯房的水泥面灰黑，造成视觉上的反差，同时业主在入住时交纳各种费用准备不足，对工程认识不足、对专业认识不足造成了很多不必要的麻烦。
据都会华庭的律师：消费者的维权意识强，但是在一些方面还存在着盲点。部分业主在签合同的时候不认真，凡认真签附加补充合同的业主没有与开发商发生纠纷，从法律上讲，消费者可以维权，但不能防碍别人的权利，要按法律程序办，作为律师我们非常尴尬，在业主入住收房时，都没有向我们咨询有关自己应获得的权利。 |
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